Uus vs vana üürikinnisvara
Kumb on parem investeering?
Investorite seisukohad lähevad tihtipeale selles küsimuses lahku. Põhjus on selles, et igal inimesel (investoril) on oma maitse, harjumused, ootused ja võimalused. Siiski saab nii uue kui ka vana kinnisvara puhul välja tuua head ja vead, mis aitavad tulevasel investoril langetada oma kaalutletud otsus.
Mäletan väga hästi, kuidas 2014.a. kui ma hakkasin üles ehitama oma üürikinnisvaraportfelli, siis seminaridel ja konverentsidel kus käisin, jäi kõrvu see, et üürikinnisvara peaks olema selline, kuhu ise elama ei taha minna. Põhjuseks toodi välja, et sellisel juhul on üüritootlikkus kõige kõrgem (korteri hind vs saadav üüritulu). Toodi ka väga äärmuslikke näiteid. Just eelmisel kuul Investor Toomase konverentsil, kus juhtisin kinnisvarateemalist vestluspaneeli, tõi sama seisukoha välja Viljar Arakas ja see ajendas mind uuesti kirjutama teemal uus versus vana üürikinnisvara. Kuulates, kuidas viidatakse heale tootlusele, siis tahan tuua välja ka alternatiivse seisukoha, sest üürikinnisvarasse investeerimine pole nii üheselt võetav.
Proovisin ise omal nahal ära ostes 2015.aastal ühe 12m2 korteri ühiselamus (mis oli küll renoveeritud, aga maja siiski ei olnud korda tehtud). Samuti ostsin ma samal aastal Herne tänavale ühte vanemasse majja enam-vähem renoveeritud korteri, mida välja üürisin. Selle 12m2 korteri väljaüürimine oli imelihtne ja nõudlus väga suur, seega sain valida oma üüriklienti. Miskil põhjusel siiski ei olnud mul süda rahul oma investeeringuga ja see pani mind mõtlema, millist kinnisvarainvesteeringut ma tahan oma portfelli ning mida peale üüritootluse peaksin veel arvesse võtma?
Üsna kiiresti sai selgeks, et mulle meeldib omaenda üüriportfellis omada pigem kvaliteetset ja uut vara, mitte lagunevat ning vana. Ma ei tea, millest see täpselt tuli, aga soov pakkuda oma üüriklientidele parimat toodet, tekitas mulle suuremat rahulolu ja heameelt.
Enamus investeerimisõpikuid rõhuvad sellele, et emotsioonid tuleb kõrvale jätta, aga mina ei ole sellega 100% nõus.
Mina olen kindlasti üks nendest investoritest ja ettevõtjatest, kes võtab arvesse ka emotsioone. Kui minul on hea tunne, siis on tõenäoliselt ka minu kliendil hea tunne. Tunded aga viivad selleni, et neid üürikortereid, mis on head ja ilusad, üüritakse meelsamini, neid hoitakse paremini ja soovitakse pikemalt seal elada. Neid võetakse kui oma kodusid.
Toon siinkohal välja mõned uue ja vana kinnisvara plussid ja miinused:
Uus korter üüriks:
Plussid:
- Üürnikutele meeldib uus kinnisvara ning õiglase hinna puhul puudub vakants.
- Uut ja korras kinnisvara hoiavad üürnikud paremini. Olen tähele pannud, et kui on veel ehitustööde lõpp ja hoovis on mõned lauad ja ehitusmaterjalid maas, siis tihtipeale lendab ka sinna üürnike äravisatud pabereid, aga kui on kõik hooldatud ja korras, siis leiavad üünikud prügikastid ilusasti üles ning panevad prügi sinna, kuhu see käima peab.
Seda nähtust on tähendatud ka suurlinnades laiemalt. Näiteks kui tänavad koristatakse ja graffiti eemaldatakse majade seintelt ning aedadelt, väheneb ka kuritegevus selles piirkonnas.
- Üürilepingud on tavaliselt pikemad uues ja ilusas üürikorteris.
- Kuna tegu on uue ehitusega, siis ehitaja/arendaja annab garantii, et majas kõik toimib.
- Tänu ehitusragantiile on vähem ootamatuid kulutusi.
- Lihtsam haldus, tänapäeval pannakse uusarendustesse tihtipeale nutilahendusi – nutilukud, vee kauglugejad jne.
- Kommunaalkulud tõenäoliselt madalamad. Uuemad ehitised on suurema tõenäosusega energiatõhusamad. See muidugi sõltub ka sellest, kui suur maja on, – mida rohkem on kortereid majas, seda rohkemate inimeste vahel saab ära jagada üldkulud näiteks hoovikorrastus, koridoride puhastus jne.
- Naabrid suure tõenäosusega maksejõulised. See on oluline, kui soovitakse majas midagi parandada või mugavusi lisada.
- Turvalisus on paremini tagatud – uutel majadel on suurema tõenäosusega olemas ATS (automaatne tuletõrjesüsteem), välisuksed lukus, tihtipeale ümbritseb maja ka aed, mis on samuti lukus.
Miinused:
- Kallis lõpphind.
- Madalam tootlus. Seda, mis mõjutab üürikinnisvara tootlust, saad lugeda siit: https://vinkel.ee/mis-mojutab-kinnisvarainvesteeringu-tootlust/
- Raskem leida mõistlikku üürikorterit turul pakutavates uusarendustes.
- Lisakulutused ja aeg sisustamisele.
Vana korter üüriks:
Plussid:
- Soodne lõpphind.
- Kõrgem tootlus. Kuidas tootlust veel kõrgemaks saada, saad lugeda siit: https://vinkel.ee/mis-mojutab-kinnisvarainvesteeringu-tootlust/
- Tõenäoliselt on mööbel juba korteris sees, ei pea hakkama vaeva nägema sisustuse otsimisega.
- Majal võib olla oma ajalugu ning hõng ja see võib teatud üürnikele meeldida.
Miinused:
- Tihtipeale võib vajada remonti.
- Kui teha remonti, siis ei saa kohe välja üürida ja tuleb sisse arvestada vakants enne väljaüürimist – remondi periood.
- Lisakulutused remontimisel. Remondieelarve kipub tihtipeale suuremaks minema kui alguses planeeritud.
- Oleneb maja ja korteri sisukorrast, võib tekkida mitmeid probleeme näiteks veetorude ummistused, küte ei tööta korralikult, seinad liialt läbikostvad jne.
- Naabrid võivad olla elu hammasrataste vahele jäänud ja mitte kõige sõbralikumad.
- Korteriühistu ei pruugi saada maja remontimisega hakkama, sest mõni korter ei jaksa remondifondi maksta.
- Pead olema valmis ootamatuteks kulutusteks – midagi läheb katki, lõhkeb, ummistub.
- Üürnilepingud on lühemad.
- Üürnikel on rohkem muresid – üürihaldus ei ole nii passiivne kui uusarenduste üürikorterite puhul.
Kindlasti on neid plusse ja miinuseid veel, aga need on need, mida ma ise olen omal nahal tunnetanud.
Kokkuvõte
Kokkuvõttes tahan öelda, et igaüks valib oma üüriportfelli sellise kinnisvara, mida tema õigeks peab nende kriteeriumite järgi, mis tema jaoks on olulised. Sellegipoolest on hea läbi mõelda erinevad kinnisvarainvesteeringuga seotud aspektid, mitte jääda kinni vaid tootluse numbritesse, sest tänane kõrge tootlus ei pruugi olla homne kõrge tootlus. Kinnisvara on pikaajaline investeering.
Kinnisvarainvesteeringute kohta loe ka teisi artikleid:
Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist
9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida
Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt
Kinnisvaraarendusega seotud riskid
