Maksud võivad ootamatult üllatada kinnisvara väikearendajaid
Maksurisk on iga projekti puhul alati olemas ja seda kinnitab tõsiasi, et see kipub realiseeruma just nii, nagu sa ei oota.
Ettevõtja võib eksida maksude kohalt kahel moel:
- Makstes liiga vähe
- Makstes liiga palju
Esimese vea korral tekivad probleemid Maksu- ja Tolliametiga. Teise vea puhul kannatavad kahju investorid. Ettevõtjana olen maksnud kooliraha mõlemat tüüpi vigade pärast ja kuna vead on enamasti kallid, siis soovitan eriti alustavatel arendajatel maksude teemale olulist tähelepanu pöörata ning võimalusel kaasata pädev raamatupidaja ning maksuadvokaat oma ettevõttesse enne kui tehingud reaalselt toimuvad, et vältida kalleid vigu.
Eestis on vähe suuri arendajaid ja nad on oma tegevuse fokusseerinud kas ainult elamukinnisvarale või ainult ärikinnisvarale. Väikearendajad, nagu mina, peavad tihtipeale kokku puutuma erinevate projektidega ning neil kõigil on omad maksunüansid. Näiteks:
- Elukondliku kinnisvara arendus – projekti ost, müük ja üürimine;
- Ärikinnisvaraarendus – projekti ost, müük ja üürimine;
- Üürimajade arendus ja üürihaldus.
Maksunüansse on palju ning kinnisvara valdkonda puudutavad mitmed erandid. Toon välja vaid mõned näited, millega olen kinnisvaraarenduses kokku puutunud.
Varakaitse
Varakaitse eesmärgil tehakse enamasti iga arenduse jaoks uus juriidiline keha – moodustatakse arenduseks uus OÜ või AS. Siinkohal peab aga silmas pidama eriti tähelepanelikult näiteks laenude andmist ühest ettevõttest teise. Oluline on teada, et emafirma võib tütarettevõttele laenu anda ilma tehingut deklareerimata. Tütarettevõttelt emaettevõttele laenates tuleb tehing Maksuametis deklareerida – välja tuleb tuua laenu summa, intressid ja laenu tagastamise tingimused ning aeg. Vajadus sellise laenu järele võib tekkida näiteks olukorras, kus projektiettevõte (tütar) on müünud vajalikul hulgal korteriomandeid ja ülejäänu soovitakse jätta emaettevõtte portfelli ning finantseerimiseks võetakse pangast laenu. Nüüd tekib küsimus, kuidas seda laenu ja potentsiaalselt tekkinud kasumit mõistlikult tütarettevõttest emaettevõttesse edasi anda, et emaettevõtte saaks vahendeid kasutada uuteks investeeringuteks. Maksuamet jälgib tähelepanelikult n.ö alt üles antavaid laene. Loomulikult on alati võimalik maksta see summa dividendideks, aga siis saaks uuteks investeeringuteks kasutada maksujärgset raha, mis ei ole kõige optimaalsem tegevus. ASid saavad kasutada ka aktsiakapitali suurendamist ning seejärel vähendamist. Seda on võimalik teha ka OÜ puhul, aga OÜ-le on seatud piirang suurendamise maksimumsumma näol. Mina olen kasutanud projektettevõtte lõpetamise ja dividendide maksmise asemel tütarettevõtte liitmist emaettevõttega. Liitumisprotsessiga lähevad kaasa kõik õigused ja kohustused, mis tütarettevõttel on. Seetõttu tuleb tähele panna, et ei tasu liita tütarettevõtet, kus asuvad riskid, mida emaettevõttesse suunata ei soovita.
Tehingud seotud ettevõtetega
Maksuamet pöörab samuti suurt tähelepanu kõigile seotud osapoolte vahel toimuvatele tehingutele. Need tuleb teha turutingimustel ja siin ollakse jälgimisel eriti valvsad. Mina olen riskide vähendamiseks võtnud enne tehingute tegemist erinevatelt sama teenust pakkuvatelt ettevõtetelt hinnapakkumised (tavapäraselt 3-4 hinnapakkumist), mida olen arvestanud seotud osapoolte vaheliste lepingute tingimustes. Hinnapakkumised tuleks kindlasti salvestada taasesitataval kujul, et neid saaks Maksu- ja Tolliametile kontrolli käigus esitada.
Liitumised ja ühinemised
Seotud ettevõtete osapoolte vahel toimunud ostude-müükide vahel peab lisaks varadele ka raha reaalselt liikuma. Üks variant varade liigutamiseks on ettevõtete ühinemised ja liitumised. Aga ka nendega kaasnevad erinevad nüansid, näiteks kui osa korteriomandeid on müüdud ja tütarettevõte ühineb emaettevõttega, siis kõik volitused, mis on ostjate poolt müüjale antud, kaotavad kehtivuse. Teoorias peaksid kõik õigused ja kohustused üle minema ettevõttele, mille külge tütarettevõte liitus, kuid reaalsuses siiski ei pruugi see nii olla. Mul endal on olnud ühe projektiga väga valus õppetund just selles osas kus pidime võtma kõikidelt müüdud korterite uutelt omanikelt uued volitused. Volitused peavad olema notariaalsed ja seetõttu oli päris keeruline saada kõiki uuesti notarisse, eriti välismaallasi, kes kuidagi ei soovinud Eestisse tulla sellise tehingu jaoks.
Liitumisel ja ühinemisel tuleb silmas pidada, kes kellega liitub või ühineb. Maksuküsimus kerkib koheselt esile kui ühineda tahab km-ga ettevõte km-vaba ettevõttega.
Pöördmaksustamine
Seda on tõenäoliselt enamik arendusettevõtteid teinud – kui ostad km-ga projekti ja plaanid uute korterite müüki, kus pead samuti käibemaksu lisama, siis on hea võimalus osta projekt pöördmaksustamisega, mis tähendab seda, et reaalselt ostutehingus liigub vaid km-eelne summa ja km-u kohustus liigub müüjalt ostjale üle. Tihtipeale on see ostjale väga suur pluss, kuna ta ei pea seda km-u osa kohe välja käima.
Kinnisvara km-vaba ost/müük
Kui tegu on elamupindadega ja projekt ostetakse km-vabalt ning renoveerimiskulud on alla 110% ostutehingu väärtusest, siis Maksu- ja Tolliameti silmis ei ole tegu veel uue korteriga ja müük võib toimuda käibemaksuvabalt. Olukord läheb keeruliseks, kui eelarve projekti alguses oli küll alla 110%, aga reaalsuses läheb projekt kallimaks. Selline olukord tuleb avastada võimalikult aegsasti ning konsulteerida maksuadvokaadiga. Mida hoolikamalt eelarvet ja kulusid jälgida, seda varem saab ohust aimu ning lahendust leida kergem. 110% piiri ületamise korral tuleb müüdavate korterite hinnale lisada käibemaks ja see võib kogu projekti kasumikkuse ohtu seada.
Väga oluline on siinkohal veel tähele panna, et projekti ostmisel peab eraldi näitama maa ostu hinna ja renoveeritava maja ostu hinna. Arendaja, kes soovib müüki toestada km-vabalt, tahab, et maa väärtus oleks ostusummast võimalikult väike ja renoveeritava maja summa projekti ostust võimalikult suur, sest siis saab ta rohkem kulutada renoveerimisele enne kui 110% maja ostuhinnast ette tuleb. 110% on siis maja väärtusest, mitte maa omast.
Kui maja ostetakse näiteks valmis üürimajana, siis võibolla investori huvi just vastupidine, ta soovib näidata, et maa ostuhind on kõrgem kui maja oma, sest raamatupidamislikult peab maja pealt hakkama iga-aastaselt amortisatsiooni arvestama.
Väljaüüritud korteriomandite müük uusarendustes
Käibemaksuvabalt saab müüa uusarendusi, mille üüripinnad on üürilepinguga kaetud ja reaalselt välja üüritud, st juba kasutuses.
Kui tegu on elukondliku kinnisvaraga, siis üürilepingu olemasolul ning kui üürniku juba sees elab, ei tohigi müüja käibemaksu lisada. Kui tegu on ärikinnisvaraga, siis võib müüja valida, kas lisab müügile km-i või müüb käibemaksuvabalt.
Nii nagu iga arenduse ja kinnisvara kindlustad kindlustusfirmas, kindlusta ka enda tegevus maksuvaldkonnas kooskõlastades oma plaanid pädeva maksukonsultandiga. Eriti alustavad kinnisvaraarendajad ei pruugi teada kõiki maksunüansse, mis neid kinnisvaraarenduse valdkonnas ees ootavad. Seetõttu on mõistlik leida endale hea maksuadvokaat, kes saab nendes küsimustes aidata. On kindlasti ka väga häid raamatupidajaid, kes on kinnisvara maksustamises pädevad, aga raamatupidajatelt ei saa eeldada, et nad kõiki maksunüansse teavad kuna kinnisvaratehingutega on seotud mitmeid erandeid. Parim lahendus sünnib arendaja, raamatupidaja ja maksuadvokaadi ühises koostöös.
Loe veel lisaks kinnisvara teemadest:
Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel
Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust
Rohkem kinnisvaraartikleid loe minu blogist.
