Kokkuvõte Investor Toomase konverentsi kinnisvarapaneelist
23.jaanuaril osalesin Investor Toomase konverentsil. Seekord juhtisin kinnisvarateemalist vestluspaneeli. Arutasime Jaak Roosaare, Ergo Mõttuse ja Viljar Arakasega kinnisvaratrendidest. Kellel ei olnud võimalust konverentsi kuulata, aga on huvi teada saada, millest me vestlesime, siis allolevalt on minu tähelepanekud, mis kinnisvarapaneelist kõrvu jäid.
Kuidas läks 2020.aastal?
Avaküsimusele, kuidas mõjutas sündmusterohke 2020.aasta nende üüriportfelli, vastasid kõik, et pärast lühikest kukkumist kevadel, on üüriportfellid taastunud kenasti. Jäi tunne, nagu kõik oleks justkui ülihästi ja positiivne praegusel üürimaastikul, nii elukondlikus kui ka ärikinnisvaras. Ainuke, mis ei ole veel taastunud, on hotellid.
Ergo rääkis, et eelmisel aastal tegi ta oma üüriportfellis strateegilise muudatuse – müüs kõik korterid, mis olid eraldi majades maha ning arendas 100% endale kuuluvad üürimajad. Ta otsustas seda teha, kuna müüdud korterid olid juba sellises faasis, et hakkasid nõudma uuendust ja lisafinantseeringut. Seetõttu oli pigem mõistlik need müüa ja raha paigutada uute arendamisse ning koondada kõik korterid üürimajadesse.
See on väga hea strateegia, kui Sul on üksikud korterid mööda linna laiali, siis on ka nende haldus keerulisem kui üürimajade haldamine.
Kas buum või kriis?
Kinnisvaras kriisi ei ole. Jaak teatas, et kuuleb järjest rohkem tuttavatest, kes ka hakkavad kinnisvara arendama. Ergo tõi näitena, et eelmisel aastal oli tal käsil uusarendus, kus kõik korterid müüdi eriolukorrale vaatamata kenasti maha. Toimub varahindade inflatsioon. Elukondlik kinnisvara on nii tugev. Seisuoht oli, et hetkel on pigem buum kui kriis.
Kas praegu tasub osta üürikorter?
Arutasime sellel teemal, kas hetkel üldse osta üürikorter või mitte. Siinkohal olid kõigi arvamused erinevad – Viljar avaldas esimesena, et tema kindlasti ei soovitaks ühte üürikorterit osta kuna sellega kaasneb liiga suur risk, tema soovitab osta 100. See on huvitav soovitus ja kui kapitali on, siis loomulikult, miks mitte, aga vaadates konverentsi sihtgruppi, siis enamustel sellist võimekust ei ole. Jaak sarnaselt Viljarile ei soovitanud ühte korterit osta ja tõi välja, et pigem võiks investeerida fondidesse. Teise variandina pakkus välja, et kokku võtta mingi punt ja osta mõned korterid ühiselt, et riske maandada.
Ergo ütles ainsana, et pigem ikkagi alustada ühest kui jätta tehing üldse tegemata. Kui alustav oled, siis tuleb alustada 1st mitte 100st.
Millist üürikorterit osta?
Viljar oli seda meelt, et parim investeering on selline üürikorter, kuhu Sa ei taha isegi sisse minna.
Jaak lisas, et kui tahad tegeleda ettevõtlusega, üüri tubade kaupa, aga kui soovid pigem passiivset tootlust, siis tee korda ja üüri perele.
Ma ise soovitan siiski vaadata projekti natuke laiemalt kui tootluse number. Tootluse maksimeerimise võimalusest saab lugeda minu blogipostitusest: Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust. Üürikinnisvara soetades ei ole oluline jälgida ainult tootlust vaid ka vara ennast, asukohta, kes võiks olla üüriklient, kui hea maksekäitumisega on potentsiaalne üüriklient ja kui likviidne on konkreetne vara, mida oma üüriportfelli soetad. Tähele tuleb panna ka seda, kui palju Sul on endal soov üürikorteriga tegeleda – minikorterites vahetuvad üürnikud tihedamini kui suuremates perekorterites. Seega loe läbi VaateVinkli tootluse postitus ja analüüsida enda jaoks, milline on see üürikinnisvara, millesse mina tahan investeerida. Iga investori jaoks võib õige vastus olla erinev.
Millised niššitooted on kinnisvaras veel võimalikud?
Jaagu plaan on pigem võtta uus nišš kui liikuda välisturgudele – Scandium mikrokorterite pealt elukondlikule, Everhouse arendab miniladusid. Kui arendad, siis Sa ei saa lõputult näiteks minikortereid teha, sest pole nii suurt turgu.
Ergo tegeles enne ainult pikaajalise üüriga, nüüd aga on järjest enam lühialjalise majutusega. Viljar sisenes Efteniga elukondlikku üürikinnisvarasse.
Kas ja kui tugevalt on korruptsioon Eesti kinnisvarasektoris?
Viljar rääkis oma nägemusest, et korruptsioon käib arenenud riikides kinnisvaraga käsikäes ning seetõttu Eften väldib meelega maa ostu, millele ei ole ehitusluba – ehitusloa saamise tähtaega on võimatu prognoosida. Viljar rääkis tuttavast Soomes, kes on ühte planeeringut teinud 30 aastat. Ja see ongi tavapärane, et planeeringud võivad võtta nii kaua aega. Planeeringu tegemiseks ei tohi kunagi minna finantsvõimendusega, sest see on määramatus.
Viljar loodab, et üheski valituses ei saa üks erakond ainuvõimule, sest nii on riskid paremini hoitud.
Ehituslubadega seonduvaid probleeme kinnitas ka Ergo.
Mis oli kõige suurem viga eelmisel aastal, mida tegite?
Efteni suurim viga oli see, et eriolukorra tekkimisel mindi kohe panka ja küsiti maksepuhkusi. Muus osas saadi ideaalselt hakkama.
Jaak ei kasutanud panga poolt pakutavat võimalust. Ta kiitis panku, et selles kriisis oldi paindlikud. Kinnisvara valdkonnas ei osanudki ta möödalaskmisi välja tuua. Eelmise aasta suurimaks veaks peab ta hoopis Tesla shortimist.
Ka Ergo ei osanud olulisi möödalaskmisi välja tuua.
Kokkuvõtteks
Kui vestluspaneel kokku võtta, siis tõesti rääkisid kõik, et eelmine aasta oli pigem hea aasta ja pärast kevadist hetkelist shokki taastusid turud oodatust kiiremini ja aasta lõpuks tegi turg juba uusi tippusid ka kinnisvaras. Huvitav, kaua selline optimism turgudel veel kestab?
Soovin edu oma investeeringutes!
Kinnisvara teemadest soovitan lugeda veel:
9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida
