Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Viimasel ajal on väga populaarseks saanud väike- ja mikrokorterite arendamine, aga inimesed on seejuures jagunenud kahte leeri – ühed, kes näevad nende vajalikkust ja teised, kes ei suuda aru saada, kellele need korterid mõeldud on.

Aga tõesti, kellele neid siis vaja on?

Tallinna elanikkond ületas hiljuti 450 000 inimese piiri. Statistika näitab, et viimasel seitsmel aastal on Tallinna lisandunud üle 4 000 inimese aastas. 2017. aastal lisandus 5141 inimest.

Tallinn on Eesti suurim töörände keskus, kus vajatakse lühiajaliselt kvaliteetset peatuspaika. 2015. aastal lisandus Tallinna 1766 ning 2016. aastal 1114 välismaalast.

2017 aastal lisandus 2732 uut eluaset.

See kõik annab märku, et Tallinnas on olemas kasvav nõudlus uute ja kvaliteetsete elamispindade järele, mis vastavad tänapäevastele standarditele.

Kas mikrokorterid või ühetoalised korterid?

Mikrokorteriteks nimetatakse kortereid, mille pindala jääb vahemikku 12-16 ruutmeetrit. Nende üüritootlus on kõrgem kui tavalistel ühetoalistel suurusega 20-30 m2, aga siinjuures tuleb tähele panna sihtgruppi ehk millisele üürnikule pind mõeldud on – kas ta soovib ainult ööseks magamiskohta või veedab ka rohkem aega kodus ja soovib avaramat ühetoalist kui see, mida mikrokorter oma pinnaga võimaldab.

“Meie oleme oma kogemusest tähele pannud, et optimaalseim ühetoalise üürikorteri suurus on ca 20 ruutmeetrit, mis annab inimesele piisavalt ruumi elamiseks ja end mugavalt tundmiseks. Taolise korteri stabiilne üürnik kaalub investori jaoks üles mikrokorteri pisut parema tootluse ja suuremate, 30-40 ruutmeetriste ühetoaliste korterite üüritootlus on juba oluliselt madalam,” selgitas Koidu Ehitus OÜ juhatuse liige Karin Vinkel.

Vinkeli sõnul tuleb aga investorkorteri ostmisel kindlasti tähele panna asukohta, sest see on üks olulisimaid asju kinnisvarasse investeerimisel. Tallinna kesklinna korterid on alati väljaüüritavad ja nõutud.

Allolevas tabelis on välja toodud hetkel turul pakkumises olevad näited Tallinna kesklinna uusarenduste mikrokorterite pakkumistest ja tootlustest investorite jaoks.

Selle tabeli juures tuleb kindlasti tähele panna seda, et siin ei ole sisse arvestatud mööbit. Mööbel langetab üüritootluse numbrit, aga on väga oluline komponent sellele, millist üüri saab korteri eest küsida. Kui on läbimõeldud, uus, kvaliteetne mööbel, saab ka üürihind olla kõrgem. Kui võtta DepotHouse näite, siis kui hinnale lisada mööbel, mis projekti kodulehel on pakutud hinnaga 3990 eurot, siis tuleb üüritootluse numbriks 7,1%.

“Kui hakata üürikorterisse investeerima, tutvu kindlasti ehitaja taustaga – milliseid projekte ta on varemalt teinud ja millist tagasisidet on kliendid talle andnud,” soovitas Vinkel.

Kindlasti on üks olulisi kvaliteedi näitajaid kui arendaja jääb arendusprojektiga hiljem seotuks. “Me põhiliselt ehitamegi endale, et suurendada oma üüriportfelli. Vaid osad omandid müüme projektidest. Nii ka DepotHouse puhul.” Ütleb Vinkel ja lisab: “meie oleme analüüsinud ja meie jaoks parim investeering on kvaliteetne, uus kinnisvara ja pigem sellised väikesed ühe- või kahetoalised korterid.”

Üüritootluse arvutamiseks on välja töötatud väga hea kalkulaator, mille leiad SIIT.

Nii palju, kui on inimesi, on ka arvamusi ja nägemusi sellest, mis on hea investeering, aga kui arvestada väikeste korterite likviidsusega ja head üüritulu, siis see on kindlasti üks variant, mida investeeringuks kaaluda.

Loe rohkem kinnisvarainvesteeringu tegemisest:

Miks investeerida kinnisvarasse

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

/Autorilt

Investeeringukalkulaator

Investeeringukalkulaator aitab kinnisvarainvestoril mugavalt otsuseid teha

Investeeringu oodatav tootlus on kinnisvarainvestori jaoks üks kõige olulisemaid näitajaid. DEPOT HOUSE on kinnisvaraprojekt, mille kodulehelt leiad mugava tööriista tootluse väljaselgitamiseks.

Mis on kinnisvarainvesteeringu kalkulaatori eesmärk?

Kalkulaatori eesmärk on muuta võimalikult mugavaks ja kiireks kinnisvarainvesteeringu tootluse arvutamine. Investeeringute juures kõige olulisem asi on saada aru, kui palju konkreetne investeering mulle igakuiselt raha sisse tooma hakkab, kui suur on projekti tulusus ehk tootlikkus ja potentsiaalne väärtuse kasv ajas.

Investeeringu eesmärk on saada parimat tootlust. Tootlus muidugi oleneb, millist vara on soov soetada – kesklinna uusarenduste oodatav tootlus on selgelt madalam kui näiteks vanemate magalarajoonide paneelmajade korterite üüritootlus. Samuti on suuremate – 3-4 toaliste korterite üüritootlus madalam kui 1-2 toaliste puhul. Praegu väga populaarseks saanud mikrokorterite tootlus on suhteliselt kõrge ja vara ka likviidne.

Selle kalkulaatori abil saab välja arvutada, kas see vara, mida soovid osta, annab tootluse, mida soovid saada.

Lisasime kalkulaatori DepotHouse projektilehele kuna nii on investoritel hea ja mugav koheselt arvutada investeeringu tootlust ja väärtuse kasvu. Samuti oleme uhked selle üle, et DepotHouse projekt on uusarendus Tallinna kesklinnas, mis võimaldab nii head üüritootlust. Kinnisvarainvesteeringute puhul on numbrid väga olulised ja usume, et selline kalkulaator aitab paljusid oma investeeringuid teha, olenemata kas see on DepotHouse või mingi muu üürikinnisvara, mida soetada kavatsetakse.

Kas kalkulaator aitab otsustada?

Kalkulaator on nagu abimees, kes aitab otsustada. Meie eesmärk anda investoritele tööriist, mis aitaks neil vastu võtta õigeid otsuseid. Tihtipeale tulevad kinnisvara puhul mängu ka emotsioonid, aga kalkulaator annab selge numbri, mille järgi otsus teha. Olen küll ka ise emotsiooni ja sisetunde poolt, sest kui investeering meeldib ja tundub õige, siis see tõenäoliselt tundub ka üürnikule õige koht kus oma kodu rajada, aga kalkulaator paneb lihtsalt sellele emotsioonile numbrid külge ja numbrid aitavad otsustada.

Mis näitajad on põhilised, mis kõige enam muutuvad?

Põhilised väärtused, mis igal investeeringul võivad olla erinevad, on:

  • investeeringu summa,
  • omakapitali osakaal / laenumaht,
  • laenuperioodi pikkus,
  • intress
  • objekti üüritulu.

Neid kõike saab kalkulaatoris vastavalt enda investeeringu eripärale muuta. Samuti saab muuta kalkulaatoris eeldusi ehk siis kui palju kasvavad üüri hinnad aastas ja kui palju kallineb vara väärtus aastas. Eelduslikult oleme pannud need kalkulaatorisse juba kirja, et kasv võiks olla mõlema puhul 3% aastas. Kalklaator oskab arvutada ka seda, kui suur on sellisel juhul tulu rahavoost esimesel kolmel aastal eraldi, kui suur kinnisvara väärtuse tõus.

Miks arvestab kalkulaator vaikimisi 3% kinnisvaraväärtuse tõusu aastas?

Korterite hinnatõus Tallinnas on viimase 7 aasta keskmisena olnud 8,8%, viimasel aastal 5,5% aastas, ja see tõus prognoositavalt jätkub. Ajateljel on Depot House´i projekti kodulehel ka välja toodud kinnisvara hindade tõusutrend ning müügihinna muutus ajas.

Üürihindade tõus on majanduse tõusuperioodi jooksul alates 2010. aastast olnud keskmiselt 11% aastas. Eelmisel aastal keskmine üürihindade tõus oli 7,1%. Ka need andmed oleme investorile mõeldud Depot House´i lehel graafikuna välja toonud aastate lõikes.

Kuna lähiajal ei ole oodata Eesti majanduses suuri langusi vaid pigem kasvutempo aeglustumist, siis panimegi eelduseks tagasihoidliku 3% kasvu nii üürihindades kui kinnisvara hindades. Seda numbrit saab kalkulaatoris ise muuta ja vaadata, mida investeering teeb nii kõrgema kui madalama kasvuprognoosi juures.

Arvuta oma kinnisvarainvesteeringu tootlus SIIN.

/Autorilt

6 olulist asja, mida tähele panna üürigarantii puhul

Paar aastat tagasi tõime uue tootena turule üürigarantii, sest uskusime sellesse. Pakkusime seda investoritele enda arendusprojektides ning saime väga positiivse tagasiside. Sel aastal alustasime DepotHouse projektiga, kus üürigarantii mängib võtmerolli.

Üürigarantii on väga mugav lahendus just sellisele investorile, kelle põhitegevus on väljaspool kinnisvarasektorit ja kinnisvara ei ole tema jaoks aktiivse tegevuse sissetuleku allikas. Oleme näinud mitmeid investoreid, kes soetavad endale üürikorterid, aga kuna nende fookus on kusagil mujal, siis tekib tehtud investeeringust pigem probleem – kes sisustab, kes üürib välja, kes haldab, kes tegeleb üüriliste probleemidega jne.

Kui hakata süvenema üürigarantiide pakkumistesse, siis tuleb välja, et garantii pakkumised on väga erinevad ja seetõttu võib esialgu tekkida segadus. Seda saab suures osas vältida, kui pöörad tähelepanu järgmistele küsimustele:

  1. Milline on pakkuja taust ja kogemus üürikinnisvaraga?
  2. Kas pakkumine sisaldab juba ka mööblit, või tuleb see investoril lisaraha eest muretseda? Lisaks lisanduvale kulule, mis tootlust kahandab, kaasneb mööbli ja muu sisustuse soetamisega märkimisväärne vaev ja ajakulu.
  3. Kui pakkumine sisaldab mööblit, siis kas pakutav sisustuspakett vastab potentsiaalse üürniku ootustele?
  4. Milline on garantii omavastutus, ehk millised on vakantsi tingimused?
  5. Kas pakkumine sisaldab kinnistu üldhaldust või tuleb omanikul tegeleda koristuse, prügiveo ja muu sarnasega ühistu liikmena? Kas kinnistu üldhalduskulud sisalduvad kokkulepitud garantiis?
  6. Kas pakkujal on garantii pakkumiseks piisavaid tagatisi.

Need küsimused on väga olulised ja aitavad välja selgitada, millised on peidetud kulud ja kui usaldusväärne on üürigarantii pakkuja.

Meie projetide puhul tähendab ürigarantii seda, et ettevõte, kes haldab kõiki meie üürikortereid, sõlmib investoriga tähtajalise rendilepingu, tasume regulaarselt investori kontole kokkulepitud summa ning vastutame seejuures täies mahus korteri haldamisega seonduva eest. Tulemuseks on investori vaatevinklist passiivne sissetulek kinnisvarast.

Ka DepotHouse üürimaja projektis soovime pakkuda investoroitele lahendust, mitte probleemi.

Tahame pakkuda täisteenust ja et investor saaks ka päriselt arvestada sissetulekuga, mida talle pakuti ise sellesse mitte oma aega kulutades.

/Autorilt

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

10 asja, mida teha enne üürikorteri ostmist

Kui oled otsustanud, et soovid alustada kinnisvarasse investeerimisega, siis üks lihtsamaid viise selleks, on hankida korter ja see välja üürida. Iga investor peab otsustama, milline objekt on just temale sobiv? Sellest, kui täpselt suudad seda määratleda, sõltub suures osas ettevõtmise edu. Vajalike ettevalmistusteta võib esmapilgul lihtne projekt kujuneda põhjendamatult keeruliseks ja kulukaks.

Allolevalt punktid, mis on minu kogemuses olulised tegevused ennem projekti käimalükkamist:

1. Arvesta, et kinnisvaraäri ajavad inimesed. Ole avatud ja abivalmis nii ostjate, müüjate kui ka muude koostööparnteritega. Hea suhe maakleriga on abiks hea objekti või kliendi leidmisel, ehitaja eelistab Sind kliendina kui vaja teha kiirremonti või tarvis mööbel kokku panna, üürnik hoiab parema meelga korterit korras ja puhtana. Sinu teele võivad sattuda inimesed, kes sellist lähenemist kuritarvitavad, aga usu mind, enamus inimesi kellega kokku puutud vastavad Sulle samaga.

2. Mõtle läbi ja pane kirja vastused järgmistele küsimustele:

– miks ma soovin investeerida üürikorterisse?
– kui suurt tootlust ma investeeringult ootan?

– milliseid üürnikke ma oma üürikorterisse klientideks ootan?

– millised peaksid olema need korterid, mida investeeringuks osta: piirkond, suurus, seisukord, millisel korrusel see kindlasti olla ei võiks, jne.?

– kas soovin teha pikaajalist üüriäri või lühiajalist?

Nii saad kontrollida, kas see investeering, mida õhinal kaalud ikka on see, mida algselt plaanisid?

3. Kui eelnevad küsimused on selginenud vähemalt 60% osas, siis hakka surfama. Enne ostu sooritamist, vaata läbi vähemalt 50-100 objekti püüdes neid hinnata eelnevalt kirjeldatud küsimuste raames. Mina teen otsuseid paljuski intuitsiooni pealt. Objektide uurimine, nende omavaheline võrldemine, iga objekti heade ja halbade külgede võrdlemine aitab intuitsiooni teravamaks teha ja tulemuseks on see, et paned pikema anlüüsita tähele objketide ohte ja võimalusi.

4. Kui otsid üüriinvesteeringut, siis tea, et asukoht on kõige olulisem. Sa saad teha remonti ja uuendada korteri või maja seisukohta, aga maja ühest kohast teise hästi ei liiguta.

5. Uuri turu olukorda. Mitte ära räägi oma naabri ja sõpradega, kes on kinnisvarast kauged, vaid otsi infot kinnisvaravaldkonnaga seotud inimeste käest – loe majandusanalüütikute prognoose, vaata, mida turg on teinud ja kuidas käitunud siiamaani jne. Aruta investeeringuid inimestega, kes on samas valdkonnas investeerinud ja on selles edukas.

Kui oled leidnud objekti, mis sobib sinu kinnisvarainvesteeringute põhitõdedega, siis sellele järgneb objekti n.ö. füüsiline analüüs:

6. Uuri ümbruskonda ja räägi naabritega. Üks asi on see, et sa saad niimoodi teada, mis ümberringi toimub, aga isegi olulisem on see, et kohtud naabrite endiga ja saada teada, kes seal elavad ja milline on elustiil ning –kultuur, kuidas hoitakse oma vara.

7. Kontrolli ehituskvaliteeti. Kui sa ise ei ole väga kursis ehitusnormide, – standardite ja ehituskvaliteedi näitajatega, püüa leida keegi appi, kes oleks ehituses pädeva ja annaks nõu. Tegu on siiski suure investeeringuga ja ma väga soovitan ehituskvaliteeti kontrollida, et vältida hilisemaid probleeme ostetud üürikorteriga. Tänapäeval on näiteks populaarseks saanud külaliskorterite pakkumine üürikinnisvaraks, aga peab teadma, et äripindade normatiivid on teised ja kindlasti tuleks endale selgeks teha näiteks helipidavus korterite vahel jm selline, mis on olulised küsimused üürniku elumugavuse jaoks. Arendajad võivad lähtuda objekti tüübile vastavatest normatiividest, aga kui tegu on ikkagi kohaga, kus inimene hakkab pikaajaliselt elama, siis võiks korter olla vastavuses ka elukondlike ruumide standarditele.

8. Kunagi ei ole garanteeritud, et investeering tasub ära nii nagu plaanid. Arvuta välja erinevad stsenaariumid – positiivne stsenaarium, reaalne stsenaarium ja negatiivne stsenaarium. Kindlasti võta arvutustes arvesse, et üürihinnad võivad langeda ja kui soetad vara laenuga, siis arvesta võimaliku laenuintressi tõusuga. Millise tõusu korral annab investeeringu tootlus sinu jaoks rahuldava tulemuse? Oluline on see, et ühelt hetkelt ei peaks sa peale maksma. Soovitan läbi arvutada ka 0 punkti stsenaariumi – kui palju võivad üürihinnad langeda ja/või laenuintress tõusta, et tulud kataksid kulud. Selle pealt tee otsus, kui suur oht sellisele olukorrale on ja kui tõenäoline on, et olukord läheb veel kehvemaks. Ajalugu küll näitab, et kinnisvara hinnad pikas perspektiivis tõusevad, aga kindlasti pole garanteeritud see, et kinnisvara väärtus tõuseb lähiaastatel, seega ära ilmtingimata sellega arvesta.

9. Maksud on oluline teema kinnisvara puhul. Tee endale selgeks, kuidas ja millised maksud sa pead ära maksma, kas soovid üürida eraisiku alt või ettevõtte alt.

10. Kindlustus on väga oluline. Kindlusta oma vara ja siis ei pea muretsema, et mis siis juhtub kui midagi juhtub. Ja kinnisvaraga ikka juhtub – ole valmis ootamatusteks. Üksikute korterite üürimine ei ole enamasti 100% passiivne tulu ja on seotud mitmete haldustegevustega.

Oma ettevõttes oleme sellele tähelepanu pööranud ning pakume meie arendatavate objektide ostjatele ka haldusteenust, mis muudab investori elu oluliselt lihstamaks.

Ma ei lisanud seda küll eraldi punkti alla, aga tahan siiski välja tuua, et paljud hoiatavad, et ära osta kinnisvarainvesteeringut emotsiooni pealt, aga minu seisukoht on see, et ka emotsiooni ja sisetunnet peab arvestama. See ei saa olla muidugi kriteeriumites esimesel kohal, aga see korter, milles on sul hea tunne, see on tõenäoliselt korter, milles on ka tulevasel üürnikul hea tunne. Analüüsi numbreid, aga usalda ka oma sisetunnet. Me kõik oleme inimesed ja ka üürilised teevad oma uue kodu üürimisel otsuse tihtipeale emotsiooni pealt, isegi kui üüri hind on veidi kõrgem kui alternatiivses variandis. Ja omast kogemustest võin öelda, et head ja ilusat üürikodu hoiavad üürnikud ka palju paremini.

Head investeerimist kinnisvarasse!

Karin Vinkel

/Autorilt

Kuidas seljatada hirmud ja olla võitja?

2018. aasta suvel Investeerimisfestivalil rääkisin sellest, kuidas kõik on meie endi kätes. Sind ei kaitse ega Sinu eest ei seisa mitte keegi. Ainult Sinu võimuses on ennast tugevaks teha ja enda hirmudest üle saada.

See on üks ägedamaid tundeid kui oled oma jänese põuest välja visanud ja teinud midagi ära. Investeerimisfestivalil rääkisin oma hirmudest ja nendest ülesaamisest.

Artiklit saab lugeda siit: https://investeerimisklubi.ee/kuidas-luua-asju-hingega-ja-lopetada-voitjana-karin-vinkel/

Videot saab vaadata siit:

Edukat investeerimist!
Karin Vinkel
Koidu Ehitus OÜ

 

/Autorilt

Miks investeerida kinnisvarasse

Kinnisvarasse investeerimine ei ole kindlasti “kiirelt rikkaks” skeem, aga jätkuvalt sellega tegeledes on see väga hea võimalus kasvatada oma vara ja kindlustada pensionisammas.

Miks mina kinnisvarasse investeerin?

1. Peamiselt sellepärast, et kinnisvara mulla meeldib! Tegu on käega katsutava ja silmaga nähtava varaga ja ma saan kinnisvaraärist aru. Ärimudelid on võrdlemisi lihtsad ning arusaadavad ning sa ei pea olema tuumafüüsik, et selles valdkonnas edukas olla. Lihstaim mudel kinnisvaraäriga alustamiseks: ostad korteri, üürid välja, saad üürnikelt raha. Osa kulutad elamiseks, osa kogud kuni saad osta järgmise korteri jne.

2. Stabiilne sissetulek üüritulust. Minu kogemus on selline, et heas ja ilusas korteris soovivad inimesed elada pikemat aega, hoiavad seda paremini ja võtavad oma koduna. Kui tekibki olukord, kus üürnik vahetub, siis tavapäraselt leiad uue üürniku juba enne, kui eelmine üürnik välja kolib. Mulle meeldib, kui inimesed on head ja vastutulelikud. Kindlasti vali üürnikeks inimesed, kelle tausta oled uurinud ja kellega on sul hea klapp.

3. Vahetu kontroll oma vara üle. Kinnisvaraäris on mitmeid vahendeid oma tulude ja kulude juhtimiseks. Investor saab otsustada, keda üürnikuks võtta, mis hinnaga objekti välja üürida, millist remonti teha, kuidas korterit sisustada jne. Väärtpaberite ja paljude teiste investeeringute puhul annad sa operatiivse juhtimise kellelegi teisele üle ning jääd lootma, et tema kasvatab sinu vara. See võib nii õnneks minna, aga ei pruugi. Ise tehes õpid oma vigadest ning saad läbi kogemuse end parandada, aga teistele volituse andmisest sa ei õpi nii palju.

4. Võimalus suurendada omafinantseeringu tootlust läbi kaasatud võõrkapitali. Kinnisvara on laenuandja jaoks olnud alati eelistatud tagatis ning lisakapitali kaasamine on suhteliselt lihtne. Iseäranis alustav kinnisvarainvestor peaks laenu võttes olema ettevaatlik ja kindlasti arvesse võtma, et kinnisvara ja üürihinnad võivad langeda ning intressid tõusta. Sa pead suutma madalamast üürivoost tagasi maksta ka kõrgemate intressidega laenu. Isegi kui pank on valmis sulle raha laenama, on vastutus laenu eest sinul. Enne kinnisvarainvesteeringu jaoks laenu võtmist arvuta välja, kui suure pangalaenu intressi teenindamisega saad hakkama ning kui suure (üüri)hinna languse välja kanntatad? Hoia riske madalal!

5. Sõltumata majandustsüklistest on inimestel vaja kusagil elada. Majanduslanguse puhul võivad üürihinnad küll langeda, aga katust oma pea kohale on kõigil ikka vaja. Oluline on muidugi asukoht. Tallinna kesklinna kortereid on alati võimalik välja üürida, sest nõudlus on alati olemas, küsimus on vaid hinnas. Investeeri väärt kinnisvarasse, sellesse, millesse sa usud, mitte sellesse, mis on hetkel lihtsalt odav. Erinevalt mõnedest teistest kinnisvarainvestoritest usun mina, et uus, kvaliteetne ja hea kinnisvara on parem ja turvalisem investeering kui natuke suurema tootlusega vana ja lagunenud. Mulle meeldib pakkuda inimestele head toodet. Tore on teada, et kliendil on sinu korteris mõnus elada. Uue kinnisvara puhul on ehitusel 2 aastat garantiid ja seetõttu ei pea muretsema katkiste torude ja mittetöötava kütte pärast. On nii palju põhjuseid, miks ma ise eelistan uut vanale, et kirjutan sellest lausa eraldi.

6. Ajalugu näitab, et kinnisvara väärtus ajas tõuseb. Isegi kui mõnedes majandustsükli osades kinnisvara hinnad mingil määral langevad, siis pikas perspektiivis on hinnad ikka tõusnud.

7. Kinnisvara üürihinnad kasvavad koos inflatsiooniga. Seega tagab kinnisvara inflatsiooni korral suurema rahavoo ning saad nautida sama elustandardit ka siis kui elu muutub ümberringi kallimaks. Muidugi tuleb endal olla aktiivne üürihindade jälgimisel ja korrigeerimisel.

Kahtlemata on igas investeeringu klassis omad eelised ja riskid. Oluline on see, et leiad just endale sobiva valdkonna, millesse sulle meeldib investeerida. Investeeringute hajutamine mingil määral ei tee paha, aga üks valdkond võiks olla põhiline ????. Mulle meeldib kinnisvarase investeerida just nendel põhjustel, mida eelnevalt esile tõin.

Head investeerimist kinnisvarasse!

Karin Vinkel

Koidu Ehitus OÜ

/Autorilt