Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel?
Praegune turuolukord on meelitanud juurde üha enam kinnisvarainvestoreid. Tullakse kokku ka kambakesi, et osta väljaüürimiseks kortereid. Alustades on suur tõenäosus, et endal on kapitali vähevõitu ja üritatakse võimalikult suurel määral tehingut võimendada võõrkapitaliga ehk laenudega. See on väga hea kasvamise faasis ja pean tunnistama, et ka mina olen alustades end tegevust julgelt võimendanud, kuid siiski peame arvesse võtma riske, mis võivad realiseeruda.
Igakuine investeeringukulu
Riskide võtmine peab olema kaalutletud ning läbimõeldud otsus. Tuleb välja arvutada, kui suurel määral on mõistlik võtta riski, elik kui suurelt kasutada võimendust oma investeeringutes.
Üürihind peaks katma kõik üürikorteriga seotud kulud ning lisaks meile ka kasumit tooma. Kasumi prognoosimisel tuleb arvestada ka kuludega, mis ei pruugi kuid võivad siiski tekkida ja muuta projekti kahjumlikuks. On oluline, et pöörame nendele riskidele tähelepanu ning oskame nendega arvestada üürhinna kujundamisel.
Vakantsus
Aegajalt võib tekkida vakantsusperiood, mil korter erinevatel põhjustel ei ole välja üüritud. Põhjuseid võib olla väga mitmeid kuid tihti juhtub see, et eelmine üürnik lõpetas lepingu ja uut üürniku ei ole veel leitud. Kui hind on madal, siis leitakse üürnik kiiresti, aga kui soovitakse kõrgemat hinda, võib üürniku leidmine pikemalt aega võtta. Lihtne arvutus näitab, kui pikalt on mõistlik vakantsust hoida vs üürihinda alla lasta. Teine vakantsuse sage põhjus on see, kui korter vajab värskendusremonti või on korteris midagi juhtunud ja see vajab parandamist enne uue üürniku sissekolimist. Sellises olukorras ei tule mitte ainult tasuda korteri laenumakset, vaid ka leida tuleb lisainvesteeringu/remondi jaoks vajalik kapital.
Puuküürnik
Kui üürilepingut sõlmime, teeme loomulikult taustauuringu ja vaatame inimesele otsa ning usaldame ja loodame, et kõik läheb kõige paremini, aga siiski võib juhtuda teisiti. Üürileandja õudusunenägu on puuküürnik – üürnik, kes peab tema korterit oma koduks, aga ei ole nõus selle eest maksma. Seadusemuudatus küll tehti, et seda olukorda korteriomaniku jaoks leevendada, kuid oht jääb, et üürnik on korteris teatud aja ilma üürimakset tasumata.
Euribor
Euribor ei jää igaveseks alla nulli. Investori jaoks on hetkel väga hea aeg, sest raha hind on madal ja pangad soovivad laene väljastada. Euribor on olnud juba väga pikalt miinuses, sest keskpangad soovivad majandust turgutada, aga paljud meist mäletavad aegu, kus euribor oli 5%. Kinnisvarainvesteeringud on pikaajalised ja me peame arvestama ka võimalusega, et mingi hetk euribor tõuseb. Rahatrüki tulemusena võib inflatsioon suureneda piisavalt, et keskpangad hakkavad inflatsiooni pidurdamiseks euribori tõstma . Riikide võlakoormust arvestades, ei ole intresside tõstmine lähiajal väga tõenäoline, aga rahatrükk võib lõpuks tekitada liiga suure inflatsiooni, mida euribori tõstmisega maandama hakatakse.
Õnnetusjuhtumid
Midagi pole teha, aeg-ajalt juhtub õnnetusi ja kuigi see ei ole suure tõenäosusega, võib ka meie üürikorteris midagi juhtuda – veetoru läheb katki, äravoolu ummistus, tule- või suitsukahjustus jne. Loodetavasti on iga kinnisvarainvestori vara kindlustatud, kuid kas kindlustus maksab ka remondi ajal tekkinud vakantsuse? Soovitan väga vaadata üle oma kindlustuslepingud ja lisada neisse võimalusel ka üürigarantii kahjujuhtumi korral.
Majanduskeskkond
Turg muutub. Me oleme harjunud, et tavapäraselt üürihinnad tõusevad ja elu läheb aina paremaks, kuid 2020 aasta näitas, et üürihinnad võivad langeda väga väikese ajaperioodi vältel. Mitte keegi ei osanud ette ennustada sellist olukorda, mis meil eelmisel aastal juhtus. Kui nüüd kinnisvarainvestor oli endale lühiajalise majutuse ärimudelile tuginedes soetanud korteri, võtnud sellele maksimaalselt laenu, siis hetkel on tal väga raske äriplaani muuta. Kuni sinnamaani, et võibolla ta peabki mingi ajaperiood oma ostetud kinnisvarainvesteeringule peale maksma. Loodetavasti ei ole see olukord pikaajaline. Saan aru sellest, et kui alustad, siis oled valmis võtma suuremat riski, sest just stardipositsioonil olles on vaja kiiresti kasvada. Siiski tasub alati riskid läbi kalkureerida ja teha plaan A, B ning igaks juhuks ka plaan C.
Loomulikult iga investori riskitase on erinev ja kes ei riski see shampust ei joo. Aga alati on olemas ka mõõdukas kesktee kõikide äärmuste vahel 🙂
Edukat investeerimist!
Kinnisvarainvesteeringute kohta loe ka teisi artikleid:
Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist
9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida
Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt
Kinnisvaraarendusega seotud riskid
