Kinnisvara buumis, aga jahtumise märgid on turul juba olemas.
Nädalavahetusel meie korraldatud Kinnisvaraseminaril (25.09.21) tegi uhke avapaugu Tõnu Toompark. Ta rääkis Eesti kinnisvaraturu hetkeolukorrast, kus ta näeb, et turg on küll üliaktiivne, aga vaikselt on paista ka jahenemise märke.
Kõigepealt küsis ta rahvalt, mida kuulajad arvavad, kas kahe aasta pärast on meil kinnisvaras jätkuvalt head ajad ning prognoositakse positiivset trendi või ennustatakse juba negatiivset stsenaariumi. Enamik vastajaist olid positiivselt meelestatud. Mõned siiski tõstsid käed mõlema variandi puhul ja põhjendasid, et nemad lihtsalt ei tea, mis toimuma hakkab.
Majanduskeskkond
Selleks aastaks oodatakse 7-8% majanduskasvu ja ka järgmiseks aastaks nähakse tugevat tõusu, tarbijahinna indeks läheb mõnevõrra üles, tööga hõivatute arv suureneb, palgad kasvavad – mis saaks valesti minna? Miks peaks midagi negatiivset üldse ootama? ”Võibolla varade reaalväärtus saab natuke räsida, aga nominaalselt läheb ikka üles,” oli ka Tõnu tuleviku osas pigem positiivselt meelestatud.
Kui aga vaadata ajaloolist keskmist elamispidade rahalise käibe ja sisemajanduse kogutoodangu suhtesse, on olukord tasakaalust väljas. Ülekuumenemist on näha nii tehingute arvu, kui tehingute käibe osas.
Ka suhe netopalk vs elamispindade käibed on ajaloolisest keskmisest kõrgemal.
Tallinna elanike arvu kasv on olnud oluline tegur, mis hoiab Tallinna kinnisvaraturgu aktiivsena, aga praegu on see pöördunud ja elanike arv hoopis väheneb.
Intressid
Laenude intressimäär on langenud sedavõrd, et reaalintressimäär (intressimäär miinus tarbijahinnaindeks) on läinud miinusesse.
Intresside ja inflatsiooni teema on müsteerium. Üldine arvamus on endiselt, et intressimäärad võiksid soodsaks jääda veel tükiks ajaks.
Laenud
Väljaantud laenude käive on suur. Tehingute arvu kasv on siiski pidurdunud, mis viitab sellel, et laenukäibe kasv võiks samuti mõne aja möödudes väheneda.
Eluasemelaenude pikkus veidi suureneb.
Laenude teenindamised on väga head. Isegi koroonapauk ei tekitanud laenude tagasimaksmistel probleeme, halvaks läinud laenude maht jätkuvalt väheneb.
Korterite tehingute arv
Korteri tehingute arv Tallinnas nii märtsis kui aprillis oli üle 1000 tehingu. Sarnast mahtu nägime viimati 2007.aastal. Augusti tehingute arv oli 717. Mõne võrra oleme tulnud allapoole, aga ajalooline kuu keskmine on 640 tehingut, seega oleme jätkuvalt oluliselt kõrgemal tasemel.
Korterite hinnad
2009.aastast alates on läinud kinnisvara hind sirgjoonieliselt ülespoole. Aeg on ka kõik valed ostud õigeks teinud.
Kas hinnad lähevad liiga kiiresti üles? Kinnisvara kättesaadavuse vähenemine on pikaajaline trend.
Palgad on läinud küll üles, aga kinnisvara hinnad on läinud veel rohkem üles. Sellel aastal on olnud tõeline hinnaralli.
Turg on väga aktiivne, Tõnu prognoosib, et turg on rahunemas, aga jääb jätkuvalt aktiivseks.
Kogupakkumine on defitsiidis. Kui uusi kortereid on raske arendada, siis uute korterite ostjad ei pane vanu kortereid müüki, mis tekitab omakorda olukorra, kus pakkumine jääb nõudlusele alla ka kasutatud korterite osas.
Oluline on ka see, et ostujõud väheneb tänu hindade tõusule ja seda igas segmendis.
Eelmine aasta uute korterite pakkumise m2 hind oli ca 3000 eurot, hetkel oleme 10% kõrgemal.
Hinnatõus on kiirenenud, mida hoogustab ka ehitushindade kasv.
Pakkumiste maht
Kinnisvaraturu pudelikaelad:
- Ehituse hinnad on kallid,
- Krundid on kallid, uusi projekte osta ei ole otstarbekas.
- Bürokraatia.
Hetkel on 2100-2200 korterit pakkumises ning tehingute arv peab mingi hetk alla tulema, sest müügipakkumist ei ole piisavalt.
Potentsiaali on, sest ehituslubasid on. Aga kuna ehitushinnad on kõrged ja nende kasv prognoosimatu, siis ettemüüke on arendajatel raske teha. Ehituse hinnatõusu tuleb arvestada korteri hindadesse sisse. Kas ostjad neelavad kõrgemad hinnad alla või mitte?
Üüriturg
Üürituru pakkumisi, mida oli varemalt 2000 kandis, kasvas koroona ajal üle 3000. Pakkumiste arv, mis oli aasta alguses, on tulnud allapoole kolmandiku võrra. Aktiivsete kuulutuste arv kevadel oli 1800-1900, hetkel on ca 1000 pakkumist. See tähendab omakorda seda, et üürihindadel on võimalus üles tulla.
Pakkumisi jääb vähemaks kõikides piirkondades sõltumata tubade arvust.
Uutesse üüriinvesteeringutesse sisenemise teeb keeruliseks kinnisvarahinna kallinemine ja väiksem üürivoog.
Hoolimata mõnest pärssivast tegurist majanduskeskkond siiski soosib kinnisvarainvesteeringuid:
- On inflatsiooniline keskkond
- Turul on vaba raha, mis otsib kohta investeeringuks
- Palgad kasvavad
- Tööhõive suureneb
Kokkuvõttes
Kinnisvaraturg on liikumas tasakaalu suunas.
Uute korterite defitsiit jätkub. Vajadus on ostjate näol olemas, murekoht on ehituse hind. Üüriturg institutsionaliseerub, sest suurtel tegijatel on eelis.
Üüritootlus on paranemas, aga ei pruugi taastuda koroonaeelsele ajale.
Elamispindade turul on jätkuvalt buum.
Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel
Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust
Rohkem kinnisvaraartikleid loe minu blogist.
