Vinkel Kinnisvaraseminar

Kinnisvaraseminari teine esineja oli Viljar Arakas, kes käsitles laiemalt maailmas toimuvat. Ta keskendus inflatsioonile ja rahatrükile, mis mõjutavad tugevalt ka kinnisvara hindu.  

Viljar tuli lavale ja tunnistas ausalt, et tema küll ei tea, mis meid ees ootama hakkab, sest majandusõpikutes kirjutatu nagu enam ei toimi. Samuti seadis ta kahtluse alla senini kehtinud tõe, et investoritel, kes on juba mõne kriisi läbinud on eelis uute investorite ees.

Inflatsioon

Kui euro 1999.aastal loodi, kartsid sakslased nn Ladina-Euroopa mõju. Ohuna nägid nad  seda, et inflatsioon läheb käest ära. Seetõttu panid nad eesmärgiks, et inflatsioon peab olema 2% lähedal või alla selle. Esimesel dekaadil – 1999-2009.a. oli inflatsioon 1,9%.  

4kuud tagasi aga toimus oluline muutus. See muutus, mis nüüd toimus, oli ainult verbaalne ja keegi ei pannud seda nagu tähelegi. Euroopa Keskpank tegi otsuse, et inflatsioon tuleb hoida 2% peal. See tähendab, et rahatrükist enam tagasiteed ei ole, ka nemad näevad seda.

Kui vaadata Euroopa Keskpanga bilansi mahtu ja Saksamaa eluasemehinnaindeksit, siis näeme, et alates 2014.aastast liiguvad need korrelatsioonis mõlemad ülespoole. Sakslased aga väga kardavad inflatsiooni, sest  neil on mälestus, mida hüperinflastsioon võib teha, nemad on seda kogenud.  

Rahatrükk

Raha juurdetrükk peaks lõppema järgmise aasta aprillis. Mis saab edasi? Eesti Panga president Madis Müller ütles, et peame suhtuma rahulikult ja ekspansiivset rahapoliitikat kokku tõmbama, aga tegelikult nad seda teha ei saa.  

Euroopa Keskpanga bilansi maht täna on tõusnud 80%ni euroala sisetoodangust. Eelmine aasta oli see veel 45%. Sedavõrd suur rahamass on turule lükatud. 

Eurosid võib ju juurde trükkida, aga siiamaani polnud see raha veel ringlusesse jõudnud. Selleks, et tekiks inflatsioon, peab raha ka ringlema hakkama. Nüüd siis on käes see hetk, kus see ka ringleb. 

See aga on tekitanud lõksu – mida edasi teha? Loomulikult väidetakse, et kõrgem inflatsioon on ajutine ja järgmisel aastal see taandub. Osaliselt see nii ongi, aga mitte päris.

Mis toimub USAs – FEDi bilansimaht on sama, mis Euroopas, aga vahe on see, et FEDi bilansimaht on 40% USA sisemajanduse kogutoodangust, seega neil on parem seis kui meil.

Üldiselt võib öelda, et maailm on väga rikkis.

Kinnisvara 

Kui võrdleme kodu hindasid palga kasvuga, näeme, et Eestis ei ole mingit muret. Palgad on kasvanud rohkem kui kinnisvara hinnad. Mure on Portugalis, Luxemburgis, Austrias, Ungaris  jne. Meie pilt on väga hea võrreldes nendega. 

Stockholmis 80% kodulaenudest on antud välja nii, et laenusaaja maksab ainult intressi, põhiosa tagasi ei makstagi. 

Mõelda, mis meil siin toimuks, kui inimesed ei peaks oma kodulaenu põhiosa tagasi maksma, kui tuleks maksta vaid intressi. 

Eks enne kriisi on ikka nii, et usutakse, et seekord läheb teisiti. 

Viljar ütles, et talle meeldiks kui kinnisvara hinnad langeksid 20%, sest siis ta oskaks paremini investeeringuid teha, praegu aga on see väga keeruline. Raske on selliselt tõusva turuga kaasa minna. 

Kui me arvame, et meil kasvavad hinnad väga kiiresti, siis me ei eristu mitte kuidagi muust maailmast. 

Kui vaatame Case-Shilleri kinnisvarahindade indeksit, mis näitab seda, mismoodi on muutunud reaalsete tehingutega ühe ja sama maja hind, siis näeme, et USAs on 30 aasta kiireim eluaseme hinna inflastsioon. FED ei saa sellest mööda vaadata, nüüd peab otsustama, mis edasi. 

Järgmiseks aastaks tehti ostsus, et hakkame intresse tõstma. Turg võttis selle väga leebelt vastu. 

USA turu jälgimine on oluline, sest see, mis USAs toimub, on õige pea ka Euroopas.

Võlakoormused

Riigivõla tase suhe SKTsse on riikidel kasvanud. 

Jaapan on näide sellest, mis hakkab juhtuma ka Euroopas – riigivõla tase ning vananev ühiskond on võrreldavad. Euroopas peaksime olema valmis sarnaseks teekonnaks. 

Itaalia on põhjus, miks Euroopa Keskpank ei saa intressi tõstma hakata, sest muidu Itaalia kukub kokku. Itaallased pole harjunud võlgu tagasi maksma. Enne eurot oli Itaalias inflatsioon keskmiselt 6-7%. Nendele see väga sobis. Siis aga nad liitusid eurotsooniga kus inflatsiooni taset on hoitud alla 2%. 

Kui Itaalia riik peaks hakkama turgudelt praegu raha laenama, siis riigieelarvest läheks 25-30% intressi teenindamiseks, mis oleks selgelt mõeldamatu. 

Probleem seisneb selles, et Itaalia on Eurotsooni suuruselt kolmas riik Saksamaa ja Prantsusmaa järel. Need kolm lihtsalt ei saa laguneda. 

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et seda enam purki tagasi panna ei suudeta. 

Arenenud maailmas on intressitasemed toodud alla. Sellist võlga ei saa teenindada muudmoodi kui läbi odava raha.  Esimene keskpank, kes hakkas intresse tõstma peale koroonat oli Norra. Nemad aga on arktiline Saudiaraabia ja teised riigid Norra järgi joonduda ei suuda. Norra riiklik nn pensionifond (riigi investeeringud) on 1,5 korda sama suur kui Rootsi SKT.

Ärikinnisvara

Economist suutis mõõta, mis oli suuremate linnade aktiivsus enne ja koroona ajal. Londoni metroo kasutatavus seal, kus asub City of London, kus on kõik suuremad finantsasutused, langes 90%.

Eften on tegemas ühte tehingut Riias, mille tehingu math on 131 miljonit eurot. Tehing viiakse lõpuni veel sellel aastal. Kokku on tegemist 60 000 üüritava m2-iga, millele lisandub parkimismaja 1000-le autole. Objekt maksis 2100 eurot/m2. Parkla tuli kaubaga kaasa.

Me näeme, et ehitushinnad on läinud väga üles. Kui kodu ja elamukinnisvaras saad selle kliendile edasi anda ehk klient maksab selle kinni, siis ärikinnisvaras seda teha ei saa. Üürihinnad ei ole Baltikumis tõusnud. Tootlused jäävad madalamaks. 

Väga tähtis sektor on health care. Vanadekodusi ja hooldekodusid Eestis praktiliselt ei ole. Aga see on sektor, mis peab kasvama hakkama. Inimkond on vananev. 

Soovitus

Ostke kindlasti uut kinnisvara alla tänase ehitushinna. 

Lugemissoovitus

Loe ka teisi artikleid kinnisvara kohta: 

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Rohkem kinnisvaraartikleid loe minu blogist.

0 vastus(t)

Lisa kommentaar

Tahad diskuteerida?
Tunne vabalt oma mõtteid jagada!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

five + two =