Kinnisvarahindade drastilist langust pole oodata

Pärast majanduse 5%list reaalkasvu 2019.aastal kahanes Eesti majandus 2020.a. II kvartalis 6,9 %. Langus oli oodatust väikesem.

Europa Keskpank korrigeeris oma majandusprognoose septemberis ja uued prognoosid on:

Euroala SKP

2020.a.  -8%
2021.a. +5,0%
2022.a. +3,2%

Inflatsioon

2020.a.  +0,3%
2021.a. +1%
2022.a. +1,3%

Seega pikaajalist kriisi ei oodata.

Luminori prognoos

Luminor peaökonomist Tõnu Palm rääkis Äripäeva Kinnisvaraarenduse konverentsil, et nende äsja koostatud prognoosis oodatekse Eestis 2020.aastal:

SKT langust -4,6% 
Brutopalga kasvu 0,8%
Töötuse määra kasvu 8,1% (2009.aastal oli see näiteks 14,6%)

2021.aastaks prognoositakse juba 5,5%-list majanduse tõusu. Rahandusministeeriumi prognoos on selles suhtes veidi konservatiivsem, 4,5%, aga fakt on see, et kõik prognoosivad järgmiseks aastaks majanduse kasvu.

Ta lisas, et hüperinflatsiooni ohtu küll ei ole, aga inflatsioon siiski tõuseb. 2021. aataks on inflatsiooni prognoos 2,2%. Põnevam on see, mis saab edasi. Majandus saavutab kriisieelse mahu 2022.a. II poolel. Luminor prognoosib Baltikumi inflatsiooniks 3%, palgakasvuks 6%. Inflatsoon kajastub ennekõike kinnisvara ja aktsia hindades.

Järgmise aasta alguses majandus veel langeb , aga siis hakkab kõik taastuma. Toetusmeetmete vahendid ja tõenäoliselt valmivad vaktsiinid tõmbavad majanduse uuesti käima, oli Palm oma prognoosis optimistlik.

Palju sõltub sellest, kuivõrd oskuslikult paigutatakse praegu tehtavad investeeringud. Me saame majandust turgutada, aga kui vahendid ei paiguta õigesti, jääb efekt lühiajaliseks. Kui investeerime targalt, siis võidame tulevikus kasvava ekspordi näol.

Paljud soovivad võrrelda seda kriisi eelmise, 2009.aasta kriisiga, kuid need on siiski täiesti erinevat laadi ja me ei saa teha samu eeldusi, mis olid eelmises kriisis.

Möödunud kriisis kukkus palgafond Eestis 20% ja Eesti riik oli 15% SKPst võlgu. Ka pangad ei olnud nii tugevad kui praegu. Hetkel on pangad osa lahendusest.

Eelmise kriisi ajal ei olnud Eesti euroalas, ka see mängis olulist rolli.

Samuti on erinevuseks see, et käesolevas kriisis ei ole kõik majandussektorid ühtemoodi pihta saanud, mõned sektorid on isegi võitnud. Näiteks haridus, IT ja meditsiin.

Inimestel on sääste rohkem, aga hetkel on siiski tarbijad veel ettevaatlikud.

Mis toimub kinnisvaraturul

Kinnisvarahinnad on käitunud üle ootuste hästi, ka keskustest väljaspool. Kuigi kinnisvara sektor on sellest kriisist juba oma jagu pihta saanud, siis hetkel hindu veel hoitakse ja kiirmüüke ei tehta. Hinnalangus on tuntav pigem üürikinnisvaral. Siiski ei tasu veel liialt hõisata, sest kinnisvarasse jõuab hinnasurve majanduslangusest hiljem.

Eestis on rohkem uut kinnisvara, seetõttu kui vaatame kinnisvarahindu 2020.aastal, mis on kasvanud 11%, siis kriisi mõju nagu polekski. Kinnisvara hinnad tuleb kõrvutada tehingu mahtudega, siis joonistub välja selgem pilt, et “pidu” ei käi enam edasi. Mahud on kukkunud ca 30%.

Uus kinnisvara muutub üha kallimaks

Olemasolevatele uusarendustele saab tõenäoliselt hetkel veel ostes küsida tehingu tegemise eel lisasid nagu panipaigad, parkimiskohad või köök hinnas, aga reaalsus on see, et kinnisvara liigub kliimaneutraalses suunas. See tähendab, et isegi kui ehitushinnad ei kalline, muutub ehitus kallimaks tänu nõuete karmistumisele. Samuti tarbija ootab oma kodult järjest rohkem. Seega ühelt poolt karmistuvad normatiivid ja teiselt poolt tarbija ootused kinnisvara funktsionaalsuses tõstavad kinnisvara hinda.

Kinnisvarainvestorite ja kodu omanike rõõmuks tasub aga teada, et kinnisvara on Eestis näidanud väärtuse kasvu. Kui vaatame pikaajaliselt kvaliteetset kinnisvara näiteks viimased 10 aastat (2009-2019), siis selle hinnad on kasvanud 124%. Palgad on kasvanud sama ajaga 80%. See tähendab, et kinnisvara on suutnud väga hästi hoida raha väärtust.