Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust?
Tootlus on iga investeeringu olulisemaid näitajaid. Kinnisvara väikeinvestorite seas on justkui imekombel tekkinud üksmeel selles osas, milline see tootlus minimaalselt võiks olla. Investeeringute arutlustes kuulen tihtilugu tüüplauset: “Mina küll alla 12%-lise tootlusega ei investeeri.” Ühine seisukoht oodatava tootluse osas on mulle selle tekkimisest alates olnud arusaamatu, kuna iga kinnisvaraobjekt on erinev nagu ka iga investor, investeeringu finantseering ja äriplaan üldisemalt.
Ühe hiljuti toimunud kohtumise ajal kuulsin taas mainitud tüüplauset. Otsustasin siis, et kirjutan mõned read kinnisvarainvesteeringu tootlusest eelkõige üürimise vaatevinklist.
Mis on tootlus?
Tootlus on investeeringult konkreetse perioodi jooksul saadav tulu. Enamasti käsitletakse perioodina aastat ning tootlust väljendatakse protsentides arvutades välja aasta jooksul teenitava tulu ja objekti hinna või invsteeritud summa suhe.
Üüriobjekti tootlus
Et arvutada objekti tootlust, on vaja võtta aastane üürivoog, jagada see ostuhinnaga ning korrutada 100ga.
Näide:
Korteri kuu üür on 400 eurot
Korteri ostuhind on 60 000 eurot
Tootlus:
400 x 12 / 60 000 x 100 = 8%
Investor peaks arvestama eelkõige puhastootlust, mis võtab maha kõik sama perioodi kulud, mis kaasnevad konkreetse kinnisvaraga, näiteks:
- kindlustus
- vakantsus
- parandus kulutused
- juriidilised kulutused
- maksud
- majahalduskulud
- üürihalduskulud
- ostu finantseerimisega seotud kulutused
- jne
Kui eelduslikult kõik kõrvalkulud on kokku näiteks 800 eurot aastas, siis puhastootlust arvutatakse järgnevalt:
(400 x 12 – 800) / 60 000 x 100 = 6,7%
Nagu näha, siis kuigi igakuine kõrvalkulu tuli juurde 66,7 eurot, on tootluse vahe märkimisväärne.
Eraldi vaadatakse veel omakapitali tootlust. See näitab, kui palju toodab tagasi sinu enda sissepandud raha. Kinnisvara suur eelis on see, et üsna lihtne on kaasata võimendust oma investeeringule ning seetõttu suurendada omakapitali tootlust. Kui investoril õnnestub finantseerida kogu tehing võõrkapitaliga, siis tema jaoks on omakapitali tootlus lõpmatus.
Olenevalt sellest, kui pikaks perioodiks on plaanis kõnealune objekt enda portfelli jätta, tuleks arvestada ka objeti müügi- ja ostuhinna erinevust perioodi lõpus ning tootluse arvutamisel lisada ka see tuludele.
Mida tootlus näitab?
Tootlus näitab, kui palju tulu toob tehtav/tehtud investeering. See on hea meetod samalaadsete projektide võrdlemiseks.
Seda võib vaadata ka kui suur on üüritulu võrrelduna kinnisvara turuväärtusega ning aitab otsustada, kas raha paigutus on optimaalne.
Tootluse number aga ei näita projekti asukohta ega sihtotstarvet, kes on potentsiaalsed üürnikud, millest tekib üüritulu jne. Üldiselt ma ei saa objekti kohta konkreetset infot kui kuulen ainult tootluse numbrit. Pigem just liiga kõrge lubatud tootlus muudab ettevaatlikuks, sest tavaliselt käivad käsikäes tootlus ja risk – mida kõrgem tootlus, seda suurem risk.
Nüüd ongi küsimus, et millise riski tasemega ja millistesse toodetesse keegi soovib investeerida. Kinnisvarasse investeerimine on väga lai mõiste ja seda võib teha väga erinevalt.
Tootlust mõjutab näiteks:
Asukoht
Location, location, location. Alati on võimalik muuta ja parandada kinnisvara seisukorda, aga tema asukohta ei ole võimalik muuta ka parima tahtmise juures.
Tootlust mõjutavad oluliselt kinnisvara asukoht ja likviidsus (kui kiiresti ja millise hinnaga on võimalik antud objekti turul realiseerida). Äärmuslikud ja näited võrdlusena on Tallinna kesklinna vs Eesti väikelinna üürikorter. Väikelinnade üürikorterite tootlused on palju suuremad, aga projekti exit ehk korteri müük on väikelinnades raskem. Seega vara likviidsus on madal. Samuti on tootlused erinevad erinevates linnaosades – naiteks Tallinna kesklinn vs magalapiirkonnad.
Uus vs vana maja/korter
Suur erinevus tootluses on uue ja vana korteri/maja puhul. Uued korterid uutes majades on madalama tootlusega kui vanad korterid vanas majas. Siin käib aga käsikäes see, et uutes majades on vähem probleeme ning ehitaja on andnud ehitusgarantii, mis tähendab, et probleemide esinemisel, ei teki omanikule lisakulutusi. Kindlasti on uues majas teine üürnik kui vanas majas olevas korteris. Üürnike sihtgrupp on seetõttu erinev. Uutesse ja vanadesse korteritesse investeeringute kohta loe eraldi atiklit SIIT.
Suurus
Üldjuhul kehtib reegel, mida väiksem korter, seda parem üüri tootlus. Seetõttu on ka praegu väga populaarseks saanud paljude investorite seas mini- ja mikrokorterid.
Siinkohal tuleb aga silmas pidada, et väikeste korterite puhul vahetuvad üürnikud tihedamini ja üürihaldusega on vaja rohkem tegeleda, mis omakorda mõjutab puhastootlust.
Likviidsus
Likviidsus on see, kui kiiresti on võimalik korterit kas välja üürida või soovitud hinnaga realiseerida. Üldjuhul kehtib reegel, et mida likviidsem vara, seda madalam on tootlus. Likviidsel varal on kõrgem hind kuid pankadele meeldib likviidne vara laenude tagatisel. Mida likviidsem on kinnisvara, seda parematel tingimustel laenu saab. Nende faktorite koosmõju mõjutab jälle omakorda puhastootlust.
Likviidsust mõjutavad väga paljud teemad – asukoht, korteri suurus, omandisuhe, seisukord, soovitav hind jne.
Üüritava pinna iseloom
On võimalik välja üürida korterit, aga et tootlust tõsta, saab üürida välja ka tube. Siin käib kaasas jällegi rohkem tegevust kui korteri kaupa välja üürides. Edasi on võimalik tootlust veelgi tõsta üürides välja tubade asemel voodikohti. Ka selliseid projekte on tehtud. Tavaliselt üürihalduskulud on küll sellistel juhtudel suuremad, aga tootlus on piisavalt kõrgem, et osad investorid on otsustanud oma portfelli sellisid ärisid lisada.
Kasutusotstarve
Üürikinnisvara ei pruugi olla vaid korter, on võimalik üürida büroopindu, kaubandupindu, laopindu, logistikakeskusi, tehasehooneid jne. Väikeinvestorid on jõudsamalt sisenenud ka garaazide ja miniladude väljaüürimisse. Kõik need on erineva tootluse ja riskitasemega.
Kokkuvõtteks
Mis siis on hea tootlus? Kas 12%, 7% või 20%?
Sellele küsimusele ei saagi üheselt vastata. Kõigepealt tuleb endale selgeks teha, kas Sind huvitab omakapitali või investeeritud summa tootlus ning kas näed, et kõnealune objekt on võimalik tulevikus kõrgema hinna eest maha müüa? Tuleb võrrelda sarnaseid objekte. Tallinna südalinnas uues majas on hea 6% tootlus, aga magalapiirkonnas vanemas paneelmajas võiks tootlus tõesti jääda 12% kanti.
Kinnisvarainvesteeringut tehes peaks mõtlema peale tootluse numbri ka sellele, keda Sa soovid oma üürikinnisvara üürnikuks ning kui palju Sa oled valmis kulutama oma aega või maksma lisaks halduse eest – igasugune lisatöö on kulu. Suurem projekti tootlus võib tihtipeale nõuda ka rohkem tegelemist ja/või kallimat laenu. Seetõttu oleks mõistlik vaadata projekti puhastootlust.
Kinnisvara üürimisel ei ole otseselt valesid vastuseid, aga oluline on kõik enda jaoks läbi mõelda, et suurem tootluse number ei ahvatleks tegema tehingut, mis kõiki mõjufaiktoreid arvesse võttes ei olegi nii hea.
Kinnisvara kohta loe veel:
9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida
