Optimism kinnisvarasektoris 2020

Tänasel Äripäeva Kinnisvarakonverentsil jäi kõrvu jätkuv optimism kinnisvarasektoris. Positiivset lähitulevikku näevad nii arendajad kui maaklerettevõtted.

Ootamas on ka palju muutusi ning seekord toodi erilise tähelepanu alla digitaliseerimine. Kinnisvara siiski hetkel on jätkuvalt veel aja hammasrataste vahel ning kasutab traditsioonilist inimtööjõudu palju, kuid see on muutumas nii ehituses endas kui ka kogu arendus- ja müügiprotsessis.

Siinkohal teen väikese kokkuvõtte, mida konverentsil kuulsin.

Kinnisvarahinnad

Hinnad on kasvanud ja paljud arvavad, et hinnad on liiga kõrged. Kuid reaalsus on see, et ainult m2 hind ei ütle meile midagi. Me peaksime panema m2 hinna mingisse konteksti, näiteks võrdlema seda palkadega. Kui seda teeme, siis näeme, et palkade kasv kinnisvara müügihinnaga võrreldes on tõsunud samal määral. See näitab, et suheliselt ei ole kinnisvara hinnad, vähemalt Tallinnas, kus vaadatakse nende kasvu kõrgendatud tähelepanekuga, muutunud.

Kui vaadata kooskõla kinnisvarahinna ja üldmajanduse vahel, siis Eesti Panga mudeli järgi on näha, et kui buumi ajal olid kinnisvarahinnad kõvasti üle stabiilsuse, siis praegu on kinnisvara hinnad ainult natuke üle prognoositava stabiilsuse. Tuleb ka tähele panna, et ega keegi ei tea, milline täpselt on see stabiilsuse punkt.

Taavi Raudsaar tõi välja, et ka majanduses endas võib olla omakorda mullistumine, kuid Eesti Pank seda praeguses olukorras ei näe.

Ehituse ja arenduse maht

Eluasemearenduste maht on jõudnud tasemele, kus edasine kasv poleks tõenäoliselt enam optimaalne. Ka kaubandus- ja büroopindasid on jõudsalt juurde arendatud.

Vakantsusmäärad on madalaks jäänud. Arendajad tõid välja, et järjest rohkem tuleb tähelepanu pöörata maja heale kvaliteedile ning terviku elukeskkonna väljaehitamisele. Seetõttu võetakse meelsamini ette mitme maja või terve kvartali arendus vs üksikute elamute arendus. Esiteks siis saab mahu pealt ehituses kokku hoida ja teiseks mõjub piirkonna arendus hästi kliendi rahulolule.

Tuleks vaadata, kui suure osa moodustab ehitus ja kinnisvarasektor üldmajandusest ehk kui suure osakaalu annab see sektor SKPst. Eestis on see suhteliselt kõrgel tasemel praegu, aga ohumärke Eesti Panga silmis veel pole.

Hetkel pole veel selline olukord, kus õpetajad hakkavad minema maakleriks. Kui selline liikumine hakkab tekkima, siis on kindlasti asi juba halb.

Demograafia

Väga paljud esinejad tõid välja demograafilise olukorra ja sellega kaasnevad ohud. Toimub linnastumine, mainiti isegi hüperlinnastumist. Tallinn saab sellest oma võidu, sest linnad on nagu gravitatsioon – mida suurem on linn, seda rohkem ta endasse tõmbab.

Eestis jääb kõige aktiivsemas eas eluasemeostjaid ja elukohavahetajaid lähiaastatel vähemaks.  See mõjutab eluasemeturu aktiivsust. Noored on rohkem aktiivsed elukohti vahetama, seega ostukliente jääb vähemaks.

Suurem pilt

Kinnisvaraturg käib sama jalga, mis maailma majandus. Kaubavahetuse maht on esimene indikaator, et majandus hakkab jahenema. See protsess on juba käima hakanud. See mõjutab ka tööstust ja eksport on seda tunnetamas. Eesti eksportijad tunnetavad välisturgude jahenemist ja konkurentsivõime langust. Varem või hiljem hakkab see mõjutama ka sisemajanduse teisi sektoreid.

Eesti majandus jätkab aeglustuval kursil kasvu. Oluline on siinkohal näha, et tegu on siiski kasvuga, kuigi see väheneb võrreldes paari eelmise aastaga, mis tähendab, et ettevõtjate jaoks läheb olukord keerulisemaks. 2018 – 4,8%, 2019 – 3,4, 2020 prognoos on 2,3%,  Euroalal keskmine kasv on ca 1%.

Tööhõive

Tööhõive on suur. See mõjutab oluliselt kinnisvaraturgu. Tööhõive väga suurt täiendavat kasvu näha ei ole, sest inimesed on juba tööl. Hetkel ei tööta vaid inimesed, kes ei taha/saa tööd teha, näiteks on lapsehoolduspuhkusel või soovivad teha oma ettevõtte.

Peame täiesti eraldi vaatama inimesi, kes on lühiajaliselt Eestis tööl. Paljudes numbrites neid inimesi ei kajastata, aga nad siiski suurendavad nõudlust eluasemete järele üürikinnisvara näol.

Laenuturg

Kinnisvaralaenude kasv on kiire, aga tänu hoogsale majanduskasvule pole võlakoormus suurenenud.

Jätkuvalt tõdeti, et kuigi euribor on väga madal, siis reaalselt pangalaenude intressimäärad on kasvanud. Samas rahaturgudel oodatakse, et baasintressimäärad jäävad madalaks pikemaks ajaks.

Need pangad, kes on tahtnud kasvada, on hetkel saanud kasvada lahkunud pankade arvelt, aga nüüd on see auk täidetud ja edasine kasv tuleb juba turu konkurentsi arvelt, seega võib prognoosida, et intressid võiksid veidi väheneda, aga seda pigem minimaalselt.

Arendajad oma prognoosides tunnistasid, et projektis ei saagi ehitust alustada kui ei ole tehtud ettemüüki 40-60%, sest see on panga tingimus, kuidas nad finantseerivad kinnisvaraarendust. Külaliskorterite arendust ja veidi teistsuguste ärimudelite finantseerimist panga poolt väga oodata ei ole, selleks peavad arendajad leidma alternatiivse rahastuse allika.

Innovaatilisus tulevikku vaadates

Objektid peavad tulevikus olema üha paremini läbi mõeldud ja suunatud kindlale kliendile. Noored liiguvad palju ringi ja nende soovid on teistsugused, eelistatakse co-working kohti ning elamiseks üüripindasid, mis võimaldavad kõiki mugavusi.

Ehitusse sisenevad ka juba robotlahendused, millega on efektiivsem ja kiirem maju ehitada. Moodulehitus läheb populaarsemaks. Priit Uustulnd, Kaamos Kinnisvara tegevjuht mainis, et nad tõenäoliselt proovivad ühe oma uue projekti puhul ka juba valmis ehitatud vannitubasid.

Selge on see, et ka kinnisvara liigub üha enam digitaliseerimise suunas. Need, kellel on süsteemid paremini juba praegu digitaalselt üles ehitatud, on võidus, sest info on paremini hallatud ja see vajab vähem inimressurssi.

Müügis ei pruugi enam 3D lahendustest piisata. Kuna eriti Tallinnas ostetakse kinnisvara uusarendustes paberi pealt, siis hea lahendus on kasutada ära virtuaalmaailm ja viia inimene läbi virutaalprillide oma uue kodu keskkonda, et tekitada temas emotsioon ja seejärel kindlam ostusoov.

Energiatõhusus ja –säästlikkus saavad üha olulisemaks kliendi silmis. Tõuseb ka puidu kasutus ehitusel. Juba täna saab ehitada kõrghooneid puidust. Puidul on mitmeid eeliseid, näiteks hingavus, kiire paigaldus paneelidena ja isegi on parema tulepüsivusega.

Kokkuvõtteks

Tegu oli väga huvitava päevaga, mis sisaldas säravaid ettekandeid. Rõõm oli näha positiivseid noote ja kuulda, kuidas arendajad soovivad teha järjest paremaid maju, andes lisaväärtust nii linnale kui uuele kodu ostjale.

Kuna majanduses prognoositakse jätkuvat kasvu, siis loodetavasti saavad kinnisvaraarendajate suured ja uhked plaanid ka teoks. Lisaks tuleb arvestada, et ka kinnisvaraturg peab ajaga kaasa minema ning protsesse rohkem digitaliseerima.

Äripäevale aitäh huvitava päeva korraldamise eest!