Kas praegu on hea aeg kinnisvarasse investeerida?

Seda, milliseks kujunevad kinnisvarahinnad, on hetkel väga raske ennustada, ajalehtede pealkirjadest on näha, et igaühel on oma seisukoht ja need erinevad kardinaalselt. On selgelt teatud olulised indikaatorid, mida järgida, et jooksvalt ohukohti märgata, aga üldiselt ma kusagil nii suurt nn mulli ei näe, et hinnad pooleks võiks kukkuda.

Inflatsiooni mõju

Kahjuks reaalsus on see, et me jääme hetkel vaesemaks, sest hinnad on tõusnud rohkem kui palgad. See tähendab, et kinnisvara muutub aina kättesaamatumaks. See on omakorda vesi kinnisvarainvestori veskile, sest aina rohkem inimesi on sunnitud endale kodu ostmise asemel kodu üürima.

Aga ei ole head ilma halvata ja kui vaatame mündi teist poolt, siis tuleb tunnistada, et kinnisvarainvestorina tuleb alati kalkuleerida turuväärtuse suhet tootlusesse. Kui aga tootlus turuväärtuse suhtes on liiga madal, siis tekib paratamatult küsimus, kas peaks varaklassi vahetama ja paigutama raha tootvamasse instrumenti. Paljud investorid nii ka toimivad, ja see on väga mõistlik.

Lõpuks tulebki välja, et kinnisvara on mahuäri ning sellega jäävad tegelema ainult suurinvestorid ja -fondid.

Oluline indikaator – tööhõive

Senikaua kuni tööhõive säilib on kõik veel hästi ja kinnisvarahinnad hoiavad oma taset, sest kuigi me oleme vaesemad, siis esimesena makstakse tagasi kodulaenud ja ära jäätakse pigem meelelahutus ning väljaskäimised, reisimised. Seetõttu sundmüüke ei toimu. Ka arendajad on hästi kapitaliseeritud ning heal juhul tehakse uusarendustes väikesi allahindlusi, kuid suuri allahindlusi silmapiiril veel ei ole.

Kui vaadata üldist rahva meelestatust, siis kuuled küll siit-sealt kirumist, et kõik hinnad on nii palju tõusnud, aga kaubanduskeskuste parklad on jätkuvalt pilgeni täis. Sellest saab järeldada vaid seda, et inimesed on hinnatõusu kenasti vastu võtnud, veidi mossis suuga, aga teod räägivad enda eest.

Euribor ja selle mõju kinnisvarale

Alustasin küll suurte võimendustega, sest endal ju piisavalt raha ei olnud, aga mida aeg edasi, seda ettevaatlikumalt olen ma laenudesse suhtunud. Laenukoormus ei ole mul suur ja seetõttu ma ei pelga ka euribori tõusu. Seda meelt ma ka ei ole, et kinnisvara peaks olema täiesti laenuvaba, sest olenevalt ajahetkest, võimendus on andnud ikka portfelli omakapitalile suurema tootluse. Viimase aja kõrged intressid on omakapitali tootlust söönud, aga see ei tähenda, et kohe peaks ühes või teises suunas rapsima hakkama.

Väga lihtsalt kirjeldades võib näiteks tuua, et kui osta Tallinna kesklinna uude majja üürikorteri 5% tootlusega ja panga marginal on üürikorterile 3%, siis varemalt laenu osa ka lisas omakapitali tootlusele tootlust juurde, aga nüüd, kus on euribor pea 4% ja kogu intress sellisel juhul 7, siis mida suurem on laenu osakaal, seda rohkem ta sööb omakapitali tootlust.

Otsusta, millisesse kinnisvarasse sa tahad investeerida ning kalkuleeri, kui suur laen oleks selle investeeringu puhul mõistlik.

Peab valmis olema, et euribor võib veel tõusta, aga tegelikult on euribori tõusust olulisemgi see, kui pikalt euribor kõrgel püsib, sest lühiajaliselt (aasta/paar) suudetakse investeeringutele vajadusel peake maksta, aga lõputult seda teha ei suudeta ega taheta. Seetõttu pikaajaliselt püsiv kõrge euribor võib tuua motiveeritud müüjaid turule.

Kas praegu on õige aeg alustada kinnisvarasse investeerimisega?

Kui võimalused on olemas ja huvi selle varaklassi vastu, siis miks mitte alustada.

Mõnes mõttes on isegi hea täna alustada, sest hetkel on hea võtta arvesse ka neid riske, mis koheselt otsa vaatavad ja millega näiteks kaks aastat tagasi veel ei arvestatud ega osatudki arvestada.

Kinnisvarasse investeerimine on pikaajaline investeering, pole mõtet spekuleerida, kas homme või kahe kuu päraset on hinnad natuke kukkunud või natuke tõusnud. Kinnisvara on hea vahend inflatsiooni kaitseks.

Kuna hetkel ollakse enamjaolt äraootaval seisukohal, siis turule siseneda soovijal on hea võimalus huvipakkuvatele objektidele oma hinda pakkuda. Kui raha hind oli negatiivne, siis mitmed kinnisvaraomanikud lihtsalt nn kalastasid ja panid oma objekti müüki lootes saada väga kõrget hinda, aga neil ei olnud otsest vajadust ja ka huvi müüa. Praegu on selliseid nn kalastajaid vähem ning kinnisvara müüvad inimesed on rohkem motiveeritud. Seega on võimalik teha müüjatele omapoolsed pakkumised. Kui esimese 10 objekti pakkumisest keeldutakse, siis võibolla 20nda objekti puhul tuleb nõusolek. Lihtsalt mitte enne alla anda kui piisvalt hea tehing on käes.

Oluline on jälgida inimeste liikumistrende ja osta kinnisvara piirkondadesse, kus rahvastiku arv kasvab, mitte ei kahane.

Kokkuvõtteks

Kuna kinnisvarainvestori vaade võiks olla pikaajaline, siis ei ole mõtet oma pead murda iga kord kui turul muudatused tekivad. Vana hea ja väga õige ütelus on see, et „ka see läheb mööda“. Nii suurepärased head ajad, mis olid meil väga pikalt negatiivse euribori ajastul, kuigi ka sellesse pikiti sisse tervisekriis, julgeolekukriis, inflatsioonikriis jne, läksid mööda; nüüd on mündi teine pool ja ka see läheb mööda, pärast praegust olukorda tuleb uus, kas positiivne või negatiivne olukord, aga ka see läheb mööda. Päeva lõpuks on ikkagi hea, et sa ei müünud kogu oma kinnisvara maha ning sul jätkus külma närvi, et need kõik ajad üle elada.

Loe ka teisi positutus:

Poolkõvade meetmete mõju

Kas tark tormab?

Finantsmaailmas on toimumas enneolematu eksperiment

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et sellist enam purki panna ei saa

Kinnisvarateemalised postitused:

Kuidas mõjutavad ukrainlased Eesti kinnisvaraturgu ja kas nüüd on parim aeg kinnisvarasse investeerida

Energiahindade mõju kinnisvaraturule

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust