Energiahindade mõju kinnisvaraturule

Palkade kasv järgneb hinnatõusule enamasti mõningase viibega, mistõttu tänu inflatsioonile on inimesed praegu suhteliselt vaesemad kui mõni aeg tagasi.

Samas investorid jätkuvalt otsivad raha paigutamise võimalusi ning oma tutvusringkonnas ma küll ei tea kedagi, kes energiahindade tõusu tõttu oma kinnisvara müüki soovivad panna, pigem vastupidi, tahetakse inflatsiooni eest kaitset ja soovitakse kinnisvara osta.

Maaklerfirmad näevad uut trendi

Maaklerfirmad ehk näevad tõesti mõningast trendi, kus inimene on sunnitud osa oma kinnisvarast müüma.

Näiteks Pindi Kinnisvara hindamisteenuste juht Andres Teder on kommenteerinud: „Energiahindade tõus kandub igasse valdkonda, sealhulgas ka kinnisvarasektorisse, ja sunnib mitme vara omamise perspektiivi tõsiselt uuesti vaagima. Kui seni hoidsid paljud varaomanikud teist või kolmandat korterit nn tagataskus, et seni väldanud hinnatõusust maksimaalset võtta, siis nüüd on oodata turule üha rohkem pakkumisi. Mitme elamispinna majandamine on muutunud märksa kallimaks ja ka oodatud edasisest hinnatõusust tulenevat lisatulu pole põhjust enam loota. Energiahindade tõusuga langeb ka üürikorterite niigi madal tootlus, mis paneb üürivarade omanikud ebamugavamasse olukorda ja tekitab soovi positsioonist väljuda,”

Minu meelest, isegi kui kinnisvara hinnamuutus toimub, siis ei ole see põhjustatud sellest, et keegi investor hakkab oma kinnisvara „positsioonist väljuma“. Kes on hädas elektrihindade tõusuga, need inimesed isegi ei kasuta selliseid väljendeid. See ei saa olla mahus, mis mõjutab tervet turgu ning hindasid praeguses majandusolukorras.

Teine küsimus on, et kui palju on neid inimesi, kes hoiavad kahte või kolme korterit tühjana enda jaoks kasutuses. Tavaliselt on korterid, kus ise alaliselt sees ei elata, välja üüritud ja elektri arve on üürniku kanda. Miks peaks kinnisvara inflatsioonilises keskkonnas müüma kui sul just ei ole alternatiivset kapitali paigutuse võimalust. Raha lihtsalt sukasäärde paigutada ei ole praegu eriti mõistlik.

Oluline on ka aru saada, kui kaua selline olukord võib kesta. Kui see on uus reaalsus, et elektri ja kütte arved on sissetulekust nii suur osa, siis negatiivsed mõjud kinnisvara valdkonnaga ilmselt ei piirdu. Pigem arvan, et ka sel juhul on kinnisvara rahapaigutusena kindlamaid valikuid.

Laenuturg dikteerib kinnisvara hindasid

Praeguste energiahindade kasvutempo juures pole ime, et nii mõnelegi laenusoovijale tuleb pangast negatiivne finantseerimisotsus. Kui suure osa laenusoovijate jaoks palgataseme ja energiahindade suhe olulisel määral laenu teenindamist takistab on raske öelda, aga jälje jätab see kindlasti nii uute otsuste saamisele kui ka olemasolevate laenude teenindamisele.

Siiski tuleb vaadata suurt pilti ja reaalsus on see, et pangad on aina riskialtimad. Senikaua kuni jätkub pankade soov laene väljastada, kinnisvara hinnad ei lange.

Energiahinna tõusu mõju investorile

Hetkel üüriportfelli omanikuna ma suurt mõju ei ole tunnetanud. Siiamaani ei ole ükski üürnik tulnud liigse elektriarve pärast nurisema.

Kui mõnel investoril üüriarved sisaldavad kommunaalteenuseid, siis võiks need lepingud üürnikuga üle vaadata ja kommunaalkulud üüriarvest eraldada.

Investorina on oluline jälgida, et kõik arved oleksid ikka üürniku poolt makstud ja kui ei ole, siis tegeleda probleemiga koheselt, sest mida aeg edasi, seda raskem on seda olukorda lahendada.

Kuna arendame ise oma üürikinnisvara ja uue maja ehitus on läinud tänu sisendhindadele (mille hulgas on ka energiahinna tõus) kallimaks, on tootlused langenud. See on tegelikult suurem probleem alustavate kinnisvarainvestoritele, kelle ootused vara tootluse osas võivad olla suuremad. Kui siia otsa veel lisada arutusel olev kinnisvaramaks, siis tekitatakse vägisi olukord, kus uued kinnisvarainvestorid, kes soovivad vaikselt oma üüriportfelli kasvatada, ei näe enam sellel mõtet, sest kinnisvarainvesteeringu tootlus on niivõrd palju madalam kui alternatiivsete investeeringute tootlus. Sellest võidavad ainult juba olemasolevad kinnisvarainvestorid, kellel on piisavalt suur portfell mõistliku võimendusega.

Energiatõhusus on olnud arendustes aktuaalne juba ammu

Kinnisvarainvestorina võin öelda, et enerigakulude võimalikult madalal hoidmine oli ka ennem energiahindade hüpet üks prioriteete. Üüriinvestorina proovime me kõik majad arendada võimalikult madalate kommunaalkuludega. Mida madalamad on kommunaalkulud üürniku jaoks, seda lihtsamalt on võimalik korterit välja üürida.

Hetkel kütteliikidest maakütet kasutavate majapidamiste kulud on sarnased gaasi või õhksoojuspumbaga kütjatega. See peletab vast maaküttest mõnevõrra eemale, aga muus osas on uute lahenduste planeerimisel mõistlik jätta endale mitmed kütte variandid. Võimalusel, kasutad päikest, kui vaja, kasutad gaasi, kui saad kasutada soojuspumpa ja kui olukord on eriti karm, siis eramajas (või väiksemas kortermajas) tuleb abiks puukütte kamina võimalus. Ühesõnaga, hea on omada alternatiive ja mida vähem kellestki või millestki sõltud, seda lihtsam on elada.

Minu teised kinnisvarateemalised postitused:

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara

Mis mõjutab kinnisvarainvesteeringu tootlust

Mida tähele panna enne kinnisvarainvesteeringu tegemist

9 viisi, kuidas kriisi ajal oma üüriportfelli paremini juhtida

Kinnisvara ei käitu kriisis ühesuguselt

Kinnisvaraarendusega seotud riskid

Kas väike- ja mikrokorterid on hea investeering?

Miks investeerida kinnisvarasse?

Loe muudel teemadel positutusi: