Kinnisvara kriis 2020

Aasta teisel kvartalil ootab USA Föderaalreserv töötuse määra 30%, mis on kõrgem kui Great Depressioni kõrghetkel (24,9%), SKP langust oodatakse kuni 50%. Kas oleme sellisteks prognoosideks oma väikeses Eestis valmis? Küsimus on ka, milliste plaanidega ja tegevuskavaga me sellistele prognoosidele vastu läheme.

Hiina kogemus näitab, et karantiin töötab, aga kui kaua me saame kõik inimesed ühiskondlikest tegevustest kõrvaldada ja majandust kinni hoida? Mis on pikemaajaline plaan? Haigete ravimine ja tervetest kodanikest eraldamine on riigi ülesanne. Selleks tuleb esmalt teada saada kes on haiged. Ainus teadaolev viis on testimine, kuid see on endiselt vaevaline. Kodanikena on parim, mida saame viiruse leviku takistamiseks teha, sotsiaalne distantseerumine.

Kui riik kehtestab piirangud äri ajamisele, siis riik vastutab ka tulemuste eest ja peab tegema omalt poolt kõik, et tekkinud kahju korvata. Lõppude lõpuks on riigi raha mitte midagi muud, kui eraisikutelt ja ettevõtetelt kogutud maksud ning tuleb kasutada maksumaksjate hüvanguks.

Prognooside kohaselt on suurem haigestunute laine veel ees ja esialgu muutub olukord ainult hullemaks. Paljud lootsid ja uskusid, võibolla teevad seda praeguse hetkeni, et viirus taandub kevadega ja kõik muutub tagasi kriisieelseks olukorraks. Selline optimism on enda petmine. Pole uudis, et lõhkumine käib kiirelt, aga ehitamine võtab aega, seega mõjutab langus meid väga pikka aega ning raskemad ajad on alles ees. Loodan, et ma eksin, aga tuleb olla valmis hullemaks.

Eluaseme üüriturg

Üüride langemine ei ole veel eluasemeturule suuresti jõudnud. Kuna üüre makstakse ette, siis märtsikuu üürid on kõik ilusasti laekunud ja aprillikuu üüride tähetaeg ei ole veel kätte jõudnud. Hetkel võibki veel üürileandja jaoks kõik toimida tavapäraselt, kuid aprilli üüride tähtajad hakkavad juba nädala päras kukkuma. Üürnikelt kuuleme, et kuigi nende varasem töökoht ei saa neile tööd pakkuda, siis tööandjad on nad ise suunanud edasi sektorisse, kus veel tööd on. Minu meelest on see suurepärane lahendus eraisiku jaoks ja seda on rõõm kuulda, et ettevõtted teevad omavahel niimoodi koostööd. 

Töötus kasvab ka Eestis ja see on kinnisvarainvestoritele loomulikult suur ohumärk kui üürnikel kaob töö ja ebakindlus tuleviku suunas kasvab. Nagu ka varasemate kriiside ajal on tõenäosus suur, et üürileandja ja –võtja peavad mingi hetk leidma kompromisslahenduse. Tõenäoliselt ei võida esialgu kumbki, sest ühelt poolt üüritulu langeb, aga teiselt poolt muutub üür üürniku jaoks suhteliselt kallimaks, kui töötasu väheneb. Üürileandja jaoks on lohutuseks see, et kuna kodu on inimese jaoks primaarne, siis kodu eest maksmiseks püütakse vahendid ikka leida.

Enamasti kaasneb korteriüüriga deposiitkanne üürileandja kontole. See on üks allikas, mida võiks üürniku keerulise olukorra leevendamiseks kasutada. Seda võiks vormistada näiteks laenuna, kui üürileandjal on selline võimalus. Hiljem, kui olukord juba stabiilsem, saab deposiidimakse uuesti teostada.

Äripindade üüriturg

Minu portfellis pole büroosid jt äridele suunatud üüripindu. Seega tugineb allolev ülevaade tuttavate käest saadud ja meediast kuuldud infole. Suletakse hotelle, riigi korraldusel on alates 27.03. suletud ka kaubanduskeskused ja inimesed ei tohi avalikus kohas koguneda enam kui kahe kaupa. See kõik mõjub laastavalt ettevõtetele, kes üürivad äripindu. Ettevõtetel napib ressursse, et maksta üüritud pindade eest, sest käibed langevad märgatavalt. Mõned ettevõtted suudavad ennast ümbersuunata e-ärile, eriti kui sellele oldi ka varasemalt rõhku asetatud, aga kes ei ole veel e-poodi kasutusele võtnud, siis nende jaoks on seda inveteeringut hetkel raske teha.

Praeguses olukorras olen siiski rahul oma valikuga eelistades üürida kodusid vs büroopindu äritegevuseks. Olen alati öelnud, et inimestel on ikka vaja kusagil elada, aga paljud inimesed saavad teha tööd ka kodustes tingimustes. Eriti hästi on seda näha praegusest olukorras, kus üha enam õpime tegema tööd kodukontorites.

Müügid

Me ei pea ootama kuus kuud, et näha kuidas praegune kriis kinnisvaraturgu mõjutama hakkab. Juba kogeme, kuidas müügid jäävad ära ja laenutaotluste hulk on märgatavalt vähenenud. Inimesed on äraootaval seisukohal, sest nad ei tea, mis hakkab toimuma järgmistel kuudel. Isegi kodu oste lükatakse edasi, rääkimata investeeringutest.

Investeeringute koha pealt olen ka ise seda kogenud, et kuigi välisinvestorid olid broneerinud endale üürikorteri investeeringuks, siis tehing luhtus. Põhjus oli see,  et investoril keeruline Eestisse lendu leida, saabumisele oleks järgnenud 2 nädalane karantiin ning notarisse oleks saanud minna alles pärast karantiinist vabanemist. Kogu protsess läks liiga keeruliseks ja ebamugavaks ning investor lükkas tehingu tulevikku, mis võib praeguses olukorras tähendada ka loobumist.

Laenud

Hetkel näevad pangad kinnisvaraturule väga suurt ohtu. Nagu mu hea tuttav ütles, siis tundub, et panga jaoks hetkel on “kinnisvara ja laen” sama hirmutav sõnakombinatsioon kui “koroona ja hapnikuaparaat”.

Isegi, kui lepingust on ilusasti kinni peetud, on pank andnud signaali, et rahareserv, mis on ettevõtte kontol, peab sinna jääma, kuigi lepingus sellist nõuet ei ole.

Vaevalt, et lähinädalatel laene tagasikutsuma hakatakse, aga kindlasti peavad olema ettevaatlikud need ettevõtted, kes ei suuda oma lepingus olevaid punkte täita, näiteks DSCR ei ole lepingule vastav või kui üürimajal peaks olema kasutusluba mingiks tähtajaks ja seda pole, siis nüüd ma kahtlustan, et pank vaatab neid punkte erilise tähelepanuga. Püüdkem olla korrektsed maksjad ja mitte anda pangale vähimatki põhjust laen tagasikutsuda.

Siiski loodan väga, et ka pangad soovivad käituda ratsionaalselt ja kui laenuvõtja vähegi suudab laenu teenindada, siis laenu tagasi ei kutsuta ning üritatakse üheskoos leida kompromiss vs tagatisvara realiseerimine turu madalseisus.

Arvan, et kõige kehvemas olukorras on need kinnisvarainvestorid, kes on võtnud palju võimendust. Pangad hoidsid kinnisvarasektorit ohjes ja pakkusid laene tingimustel, mis valmistas üüriinvestorid ette ka langeval turul hakkamasaamiseks.

Kui pangad enam laenu ei andnud, muutus populaarseks alternatiivne finantseeringute kaasamine ning seal on/oli võimalused palju suuremad ja riske maandati palju vähem. Praegu tundub, et pankade riskikartlikkus õigustas end.

Paljud oleksid hetkel tunduvalt kehvemas olukorras, kui pankadest oleks saanud kergemini laenu.

Eks näis, mis saab alternatiivsetest allikatest krediiti saanud projektidest muutnud olukorras. 

Kokkuvõtteks

Selles situatsioonis oleme me kõik ühiselt koos. Tõsi, mõned sektorid saavad küll rohkem pihta kui teised, aga puutumatuna ei jää meist keegi, ei eraisikud ega ärid.

Me peame olema valmis, et mitte keegi ei tule meile appi ja kõikide asjadega pead ise hakkama saama, seetõttu ei tasu ootata ega loota kusagilt abi kui üürid tõesti hakkavadki langema. See ongi üks äririsk.

Kinnisvaraturul ja ka muudes ärivaldkondades on olnud väga pikalt väga head ajad, mis olidki selleks, et saaksime valmistuda raskemateks aegadeks. 

Alati jääb võimalus uskuda, et olen mina liiga pessimistlik ja kõik läheb hoopis positiivsema stsenaariumi järgi 🙂 ?

0 vastus(t)

Lisa kommentaar

Tahad diskuteerida?
Tunne vabalt oma mõtteid jagada!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

nineteen − sixteen =