Kas täna müüa ja homme osta?

Viimase aja suurimad kinnisvaraga seotud märksõnad on toorme (ehitusmaterjalide) kallinemine, inflatsioon ja ootus/lootus, et sügisel lähevad kinnisvarahinnad alla. Kas ja kuidas siis see kõik võib mõjutada kinnisvarainvestori otsuseid.

Euribori tõus

Kõige aktuaalsem on inflatsiooniootus ja euribori positiivseks muutumine. See on saanud nii palju kõlapinda ja laenuraha kasutajad on mures, mis nüüd saama hakkab. Tegelikult ei juhtu ju midagi hullu. See on normaalne, et euribor on positiivne. Me oleme lihtsalt need viimased aastad nii ära hellitatud, aga nüüd peame olema valmis tavapäraseks turu olukorraks, kus rahal on ka hind.

Võimalik on ka see, et null või positiivne euribor toob ka pangamarginaalide languse, sest pankadel kaob vajadus peita negatiivse euriboriga seotud kulu pangamarginaali.

Kui vaatame kinnisvarainvestori vaatevinklist, siis kinnisvarainvestori laenu koos intressidega maksab kinni korteri (v.m kinnisvara) üürnik. Hetkel on enamuse korterite üürid tõusnud ja see aitab ka suuremat intressimakset väga hästi teenindada.

Ehitusmaterjalide kallinemine

Koroonaajal alguse saanud tarneraskusi on võimendanud veelgi Ukrainas jätkuvalt kestev sõda. See on muutnud ehitusmaterjalide hindu ning kättesaadavust. Õnneks oleme me esimesest šokist üle saamas ja arendajad/ehitajad on leidnud alternatiivseid tarnekanaleid ning ehitushinnad hakkavad taas stabiliseeruma, kahjuks küll uuel, kõrgemal tasemel. See muudab uusehitiste ja värskelt renoveeritud kinnisvara hinnad kallimaks. Uusarendustes müüakse juba kortereid avatud hinnaga, mis tundus varasemalt täiesti võimatu tehinguna. Samuti on avatud eelarved arendajate ja ehitajate vahel. Kõik üritavad kohaneda.

Näppu lõikasid need arendajad, kellel olid head projektid ja kes suutsid vahetult enne sõja algust paberi peal palju kortereid maha müüa hindadega, mis oli kalkuleeritud sõjaeelsete ehitushindadega. Arendajana tean, et kui on majas müügid tehtud, on justkui kergenduse tunne, aga täiesti ootamatu oli see, et kergendustunne võib ühtäkki muutuda muretundeks, sest muutunud olukorras ei ole võimalik selliste hindadega enam kortereid välja ehitada. Mu hea tuttav ütles kord, et kinnisvara arendus ei peagi olema alati kasumlik. Ma ei saanud aru, mida ta sellega mõtleb, aga nüüd siis tuli see näide meile sõna otseses mõttes peo peale.

Oht, et sügisel ootavad kinnisvaraturgu uued tuuled

Palju räägitakse ka seda, et sügisel on oht, et kinnisvarahinnad kukuvad. Selleks tuuakse välja erinevaid põhjuseks, nii pakkumise kasvamine kui ka ostujõu vähenemine, sest ei suudeta nii suuri investeeringuid enam teha. Oht on, et ka ehitusmaterjalide hinnatõus saab uue tõuke, sest gaasi saadavuse järsk vähenemine seab ohtu pidevat varustamist vajavad tööstusharud. Näiteks igal ehitusobjektil vajaliku toorklaasi tootmisele tähendab gaasiga varustamise peatumine mitmeid kuid kestvat ümberehitamist ja remonti.

Samas, raha ei ole turult kadunud. Inflatsioon jääb ja see mõjutab eriti tugevalt inimesi, kelle sissetulek ei võimalda enamat kui elu palgapäevast palgapäevani, aga kinnisvarainvestoritel peaks veel polstrit jaguma.

Mida ma arvan ja mis langeb küll, millega me peame ära harjuma, on kinnisvarainvesteeringute tootlused. Eesti kinnisvarainvestorid on väga ära hellitatud kõrgete üüritootlustega. Kahtlustan, et nüüd on selle kuldajastu lõpujärk ja üürikorterid on tulevikus pigem kaitse inflatsiooni vastu kui parim raha kasvataja. Siin ei pea ma silmas spekulatiivset investeeringut, vaid üüriinvesteeringuid.

Üldisemalt on oodata, et majanduses on ees pigem raskemad ajad. Kui nendes tingimustes kinnisvara hinnad oluliselt ei lange, siis ilmselt paljud inimesed on sunnitud elukoha ostmise asemel kaaluma üürimist (sarnaselt vanale Euroopale).

Mida siis teha?

Nüüd on küsimus, kas siis osta kinnisvara praegu või müüa või oodata sügiseni ja vaadata, mis siis toimuma hakkab.

Raamatutarkus ütleb, et kuna kinnisvara hinnad on nii kõrged praegu ja sügiseks prognoositakse langust, siis tuleks praegu müüa ja sügisel osta juba uhkem, uuem ja parem kinnisvara. Aga kas see teooria peab paika? Kas päris elus me suudame selliselt tulevikku ette ennustada ja tahame riskida sellega, et võibolla tõesti saame praegu väga hea hinna oma kinnisvaralt, kuid sügisel avastame, et inflatsioon on meie raha ära söönud ja me ei saagi enam samaväärset korterit osta, rääkimata paremast. Kindlasti on võimalus, et saame natuke uhkema korteri, aga kas on mõtet hakata panuseid tegema nagu kasiinos? Siia võrrandisse tuleks lisada ka veel tehingukulud, mis teevad riskimise veel kallimaks. Seetõttu mina oma üürikortereid hetkel, kuigi turg tundub äärmiselt ahvatlev, müüma ei kipu.

Aga kui on olemas raha uue investeerimiskorteri ostmiseks, kuid kahtled, kas osta praegu või pigem oodata ära sügis? See on väga hea küsimus, millele ei saagi keegi teine vastata kui Sa ise, sest keegi ei tea ju, mis toimuma hakkab.

Minu ettevõtluskogemus on õpetanud mind, et investeerida tuleb siis, kui Sul on selleks võimekust ja hea projekt. Ei maksa ootama jääda paremaid aegu, sest enamuse ajast on selline tunne, et paremad ajad on olnud varem, mitte nüüd. Alati tundub just käesolev hetk kõige ebamõistlikum. Samas igal turuolukorral on häid investeerimisvõimalusi. Olen väga seda meelt, et kinnisvarahinnad ei saa langeda sellises mahus kui nad langesid eelmises, 2007/2008 aasta kinnisvarakriisis, sest praegu ei ole selliseid fundamentaalselt tasakaalust väljas näitajaid. Jah, kinnisvaraturul võivad olla kõikumised, aga need ei ole nii drastilised.

Pikaajalise stabiilse strateegia headust rõhutatakse paraku peamiselt aktsiaturgudega seoses. Fondihaldurid ei suuda pikas perspektiivis turgu üle mängida ja jäävad börsi üldistele tulemustele alla. Spekuleerimine on aktsiaturul õnnemäng, kinnisvaraturul kehtib see reegel kahekordselt.

Häid investeeringuid!

Loe ka teisi positutus:

Poolkõvade meetmete mõju

Kas tark tormab?

Finantsmaailmas on toimumas enneolematu eksperiment

Keskpankurid on sellise koletise välja lasknud, et sellist enam purki panna ei saa

Kinnisvarateemalised postitused:

Kuidas mõjutavad ukrainlased Eesti kinnisvaraturgu ja kas nüüd on parim aeg kinnisvarasse investeerida

Energiahindade mõju kinnisvaraturule

Kinnisvara buumis, aga on näha jahtumise märke – Tõnu Toomparki ettekanne Kinnisvaraseminarilt 2021

Milliste riskidega arvestada üürihinna kujundamisel

Uus vs vana üürikinnisvara