7 ohtu kinnisvarahindadele praeguses kriisis
Hoolimata kriisi jätkumisest ja teisest lainest näeme, et kinnisvara hinnad on jätkuvalt praktiliselt kriisieelsel tasemel. Vaid üksikud arendajad on valmis mõnede korterite müügitehinguni jõudmiseks kompromissiks pakkuma parkimiskohta, panipaika või kööki hinna sees.
Kas hinnad ka edaspidi oluliselt ei lange on ebaselge. Üllatuste vältimiseks tuleb endale hindade mõjuritest aru anda ning võimalusel riske maandada:
1. Tehingute arv on kukkunud, nõudlust on vähem ja pakkumiste arv kasvab.
Enne kriisi turu olukord oli aktiivne ja hindades ei olnud õhku. Kevadel aga tehingute arv kukus korraks drastiliselt, mis praeguseks on küll taastunud ajaloolise keskmise peale, aga mitte kriisieelsele tasemele. Nõudlust on nüüd vähem, aga pakkumist on rohkem kui varasemalt. Siit tuleb kindlasti negatiivset mõju, aga see pole väga suur, et midagi drastilist muutuks.
2. Töötuse määr
Kinnisvara hind sõltub inimeste sissetulekutest. Tööturg annab sissetuleku, sissetulek annab võimaluse kinnisvaraturul osaleda. Praegu näeme, et töötuse määr jätkab kasvu. Riigi meetmed on palgatoetuste osas läbi saanud, aga probleemid ei ole ära kadunud. Riigi meetmed lihtsalt aitasid olukorda leevendada. Töötute määr oleks hetkel kindlasti olnud suurem kui toetusi poleks olnud, kuid uute piirangute mõju on alles tulemas.
Kinnisvara seisukohalt peab vaatama nii, et kui ma kaotan praegu töö ja leian uue töö alles järgmisel aastal, siis muutun laenukõlbulikuks alles kõige varem poole aasta pärast. Seetõttu ka nõudlus taastub viibega.
Elamispindade nõudlus on saanud hoobi, sest inimesed lihtsalt ei ole võimelised enam ostma neid.
3. Keskmise palga kasv on aeglustunud.
Õnneks ei ole veel miinusesse keeranud, aga palgakasv on jaotunud väga ebaühtlaselt. Sektorid, mis on praeguses kriisis pihta saanud, on olnud sunnitud palku alandama ja inimesi koondama. Palgakasvu veavad sektorid, kes on sellest kriisist võitnud, näiteks IT. Ole kursis, millises valdkonnas töötab on Sinu üürnik võta seda läbirääkimisel arvesse.
4. Tarbija kindlustunne
Tarbija kindlustunne kukkus märkimisväärselt lock-downi ajal. Inimesed tegelikult olid hirmul ja teadmatuses, mis nüüd saama hakkab. Praeguseks on kindlustunne tõusnud, aga mitte kriisieelsele tasemele.
Kui tarbija kindlustunne on madal, siis lükatakse suuremaid investeeringuid nagu seda on auto või uue kodu ost edasi. Või soovitakse kinnisvara osta madalama hinnaga ja asutakse arendajate ning müüjatega läbirääkimistesse. On müüja otsustada, kas ja kui palju ta tuleb ostjale müügihinnas vastu. Üüriportfelli puhul võta arvesse, et üürnikul on renditava elukoha valikul oluliselt laiem valik, kui varem.
5. Elamukinnisvara pakkumiste arv kasvab
Kui pakkumiste arv jagada läbi müügiga, saame teada tasakaalu taseme. Kui selle suhtarvu tasakaalu tase on 10, siis kevadel hüppasime 23 peale. See on selge märk, et turg on tasakaalust väljas. Suhtarv näitab, et pakkumist on, aga nõudlust ei ole. Hetkel on see taastumas, kuid hea on sellel suhtarvul silm peal hoida ja vaadata, mis saab edasi.
6. Karmistuvad nõuded ja ootused uusehitistele
Me liigume kliimaneutraalsemate ehitiste suunas ja uutele ehitistele kehtivad normatiivid pidevalt karmistuvad. 2020.aastal hakkasid kehtima uued normatiivid, mis teevad uusehitised juba eos kallimaks.
Samuti on tarbija ootused majadele järjest suuremad, näiteks nutilahendused korterites. Kõik see väljendub kõrgemas ehitushinnas ja arendajate väiksemas kasumis ka juhul, kui müügihinnad püsivad samal tasemel.
7. Majanduskasv
Koroonaviiruse levik on aasta algusest saati tugevat mõju avaldanud nii Eesti kui kogu maailma majandusele. Kõige suurem madalseis oli kevadel, aga Statistikaameti andmete põhjal langes ettevõtlussektori müügitulu 2020.a ka kolmandas kvartalis mullusega võrreldes 10%. Hea uudis on muidugi see, et ettevõtete kasumid ei langenud samal määral vaid olid kolmandas kvartalis hoopis 5% suuremad kui eelmisel aastal.
Praeguseks oleme olukorras, kus seatakse jälle üha suuremaid piiranguid ning selle tagajärjel majandus ei saa vabalt taastuda. Kinnisvarasse jõuab see mõju viibega. Investorite üüriportfellides see juba praegu kajastub ning müügid, mis toimuvad tootluse ootusel, on juba praegu surve all, aga elukondliku kinnisvara hinnad ei ole veel langenud. Müüjad ootavad ja ei kiirusta hindu alandama.
Kokkuvõtteks
Kinnisvara hinnad ei ole praegu veel näidanud languse märke, sest arendajad on hästi kapitaliseeritud ja oodatakse peatset kriisist väljumist. Kas see aga toimub lähiajal ning millal saame kasvõi normaalse elu juurde naaseda, seda me praegusel hetkel veel ei tea. Vaktsiini kasutuselevõtt ning kogemustega paranev oskus haigeid ravida annavad lootust.
Kodu ostjal tasub meeles pidada, et tõusuvesi tõstab kõiki paate ja vastupidi. Müües oma vana kodu ja ostes uue, toimuvad tehingud samadel turutingimustel olgu siis kõrg- või madalhetk. Tehes tehingud samal ajal võidad kas siis müügis või ostus.
Üürikorteri ostja või muul moel kinnisvarasse investeerija jaoks on olukord keerulisem.
Loe samal teemal ka teisi artikleid:
