Kinnisvara maksustamine

Käisin Äripäeva maksuseminaril, kus panin kirja mõned asjad, mis jäid eelmisest kinnisvara maksuartiklist ja minu kogemuse loost välja.

Rahade liigutamine tütardelt emale

Rahade liikumine tütardelt ema-ettevõttele on järgnevad võimalused:

* maksa dividendina – aga see ei ole maksuefektiivne, eriti kui soovid selle kapitaliga teha edasisi investeeringuid. Kui plaan on raha kulutamiseks/oma tarbeks välja võtta, on see sobilik lahendus.

* laen ja laenu intress – siin peab kasutama turutingimusi ja meetodiks on võrreldava hinna meetod. Kolm lahendust, kust saada võrreldavaid hindu – Eesti pankade keskmine statistika, võlakirjalaadsed tehingud või ühisrahastus. Alt üles laene vaadatakse Maksuameti poolt väga tähelepanelikult ning neid peab Maksuametis deklareerima. Oluline on ka laenu tagastamise tähtaeg. Laen peab olema tagastatav.

* Jagunemine/ühinemine/liitmine – siin tuleb silmas pidada, et ei oleks eesmärgiga maksudest kõrvale hiilida. Kui väikegi kahtlus on, siis Maksuamet võib esitada lisaküsimusi ja lõpuks tõlgendada seda kui maksudest kõrvale hiilimist ning seab ikka maksukohustuse kasumi emaettevõttesse viimisel.

* Seltsingu loomine – luuakse investorite vahel seltsinguleping ja projektettevõte on seltsingutegelane. Sellisel juhul saab iga ettevõtja seltsingu eest teha tehinguid, aga lõpuks liigub kasum ja saadav raha omanikettevõtetesse ehk seltsingu osapooltesse. Selle meetodi miinus on see, et mitte ainult varad ei lähe üle omanikele vaid ka kohustused ja riskid.

* Aktsikapitali suurendamine ja seejärel vähendamine – Marko Saag ütles, et see meetod aitab ainult sellisel juhul, kui kunagi on aktsiakapitali väga suures mahus lisatud, aga peaksin seda veel uurima, sest see teema pole minu jaoks päris selge. Ometi mõned ettevõtted teevad seda.

Käibemaksu tähelepanekud

Kui ostad vana maja, mida plaanid renoveerida 110% ulatuses, siis tuleb arvestada, et kui plaanid ka laiendada 33% ulatuses, mis on piirmäär, et saab projekti linnavalitsusse esitada ehitusteatisega ning ei nõua ehitusluba, siis see 33%, mille osas laiendad, on Maksuameti silmis uus ehitus ja tuleb müüa käibemaksuga. Väga lihtne näide on see, et renoveeritakse maja ja 33% juurdeehitust tehakse katusealuse laiendus. Sellisel juhul peab katusealused korterid müüma km-ga. Olukord on vaieldav, kui katust ei saa piisavalt tõsta ja sinna laieneb väike osa renoveeritud viimasest korrusest.

110% maja ostusumma sisse lähevad peale maja maksumuse ka näiteks notari kulud, isegi laenu intress, mis on otseselt renoveeritava maja ostuks kulunud jne.

Sisse ei lähe kõik, mis ei ole majaga seotud – haljastus, piirdeaiad, asfalteerimised, tänavakivid, kõik, mis pole otseselt seotud ehitise endaga. Kommunikatsioonid on vaieldavad.

Tähelepanelik tuleb olla ka selle koha pealt, et kui ostad vana maja näiteks 100 000 euroga, siis ei saa hakata arvutama 110% renoveerimise hinnast puhtalt maja ostu hinnast. Sellest tuleb ära jagada maa osa – kui väärtuslik ja mis summas on selles piirkonnas maa. See peab olema põhjendatud. Kui näiteks selgub, et maa on väärt selle näite puhul 30 000 eurot ja maja 70 000 eurot, siis see 110% arvestatakse 70 000 eurost.

Kui müüa majast (projektist) enamuse, siis tuleb vaadata, kas on tegu eraldiseisva majandusüksusega. Maksuamet võib sellist tehingut käsitleda kui müügina osa ettevõttest. Sellisel juhul on oht sisend km-s. Sellisel juhul läheb sisendkäibemaksu kohustus üle ostjale. Müüja ei pea seda tasuma, ei tohikski, sest muidu peavad maksa nii müüja kui ostja.

Ostmisel on alati pöördmaksustamine. Ära kunagi müüjale maksa koos km-ga, sest sa pead ostjana maksma riigile nii kui nii hiljem km-u ise ära, sest sellise tehingu puhul läheb km-u kohustus automaatselt ostjale üle.

Raamatupidamine

Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse arvutamisel võib aluseks võtta ka üürivoogu, ei pea võtma hindamisakti. See on oluline just sellisel juhul kui tekib majanduslangus ja kinnisvara müügihinnad langevad rohkem kui reaalselt üüripindade üüride summad.

Kui tuleb majanduslangus ja kinnisvarahinnad langevad, siis saab bilansi korras hoida sellega, et tehakse otsus minna kinnisvarainvesteeringu õiglaseväärtuse meetodilt üle soetusmaksumusele. See peab olema põhjendatud, vastasel juhul seda teha ei saa/tohi. Kui juhatus otsustab minna üle õiglase hinna meetodilt soetusmaksumusele, siis soetusmaksumus kajastatakse bilansis viimase õiglase hinnana, mitte reaalselt soetatud maksumusena.

Bilansis on vaja kinnisvarainvesteeringud hoida stabiilsel tasemel seetõttu, et LTV oleks laenuandjate ja teiste huvigruppide lepingutega kooskõlas. ‘

Hiljem, kui majandus uuesti tõuseb ja ületab eelmise tipu taseme, siis on mõistlik tagasi üle minna õiglase väärtuse meetodile. Sellisel juhul peab aga arvestama maha selle perioodi amortisatsiooni. Soetusmaksumuselt õiglase hinnale üleminekut ei pea põhjendama.

Kui võtta kinnisvara firmas enda kasutusse, siis liigub kinnisvara investeeringutest põhivarasse. Sellisel juhul ei pea enam õiglast väärtust iga aasta üle arvestama. Põhivara arvestuses toimub ainult amortisatsioon. Siinkohal tuleb tähele panna, mis hinnaga investeering põhivarasse läheb.

Need olid mõned tähelepanekud, mis seminarilt lisaks kõrva jäid. Loodan, et tuletasid ka teile meelde mõned nüansid.

0 vastus(t)

Lisa kommentaar

Tahad diskuteerida?
Tunne vabalt oma mõtteid jagada!

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga

14 + 4 =